¿El nuevo Barranco?: Chorrillos gana terreno en el mercado inmobiliario con más proyectos y viviendas vendidas

Chorrillos es uno de los distritos más emblemáticos de Lima, ya que combina historia, modernidad y una ubicación privilegiada para disfrutar del mar. A menudo, muchos peruanos y extranjeros visitan sus playas, degustan su gastronomía y aprovechan la tranquilidad del malecón para pasear. Con el paso del tiempo, esta localidad se ha vuelto atractiva para desarrolladoras inmobiliarias y ciudadanos que buscan adquirir un departamento.

Hacia agosto de este año, se contabilizaron 37 proyectos activos, según la información que brindó a este medio la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Es decir, hay 10 más en comparación con el mismo mes del año pasado, lo cual representa un crecimiento del 37%. Basta con caminar unas cuantas cuadras por las avenidas José Olaya o Los Faisanes para darse cuenta cómo ha ganado presencia este sector.

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Con 69 años recién cumplidos, José Guerrero ha visto de cerca los cambios en los alrededores de su barrio de Santa Teresa, a unos pasos de un gran edificio en la cuadra 2 de José Olaya que le pertenece a una conocida inmobiliaria. Cuenta a este medio que, después de la pandemia de la COVID-19, se ha puesto en marcha un acelerado proceso de gentrificación. Es decir, un flujo de personas con mayor poder adquisitivo que ha desplazado a los residentes originales, elevando el costo de vida y transformando la identidad local.

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“En las zonas aledañas al malecón se han traído abajo los viejos ranchos que caracterizaban a Chorrillos y hoy vemos grandes edificaciones”, agrega. Y es que este distrito heroico de Lima Sur tiene un alto potencial para invertir y características comunes como el acceso a la Costa Verde que comparte con Barranco y Miraflores.

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Para Ana Noceda, gerente comercial de Urbania, Chorrillos podría ser “El Nuevo Barranco”, ya que su peso en el mercado inmobiliario ha ido escalando gracias a nuevos proyectos y a un ticket más competitivo. En agosto, su valor promedio se ubicó en S/6.840 por m2, frente a los más de S/9.000 en Barranco, lo que refuerza su imagen con potencial de valorización, especialmente, porque la oferta está en expansión.

Además de lo mencionado anteriormente, Daniel Ortega, cofundador y director de Data en Decateca, anota que en Chorrillos hay muchos terrenos que comprar y no hay tanta demanda como en Barranco, lo cual hace que sus departamentos sean más económicos.

“La conectividad es otra de las características más fuertes de Chorrillos. También, tiene una buena oferta educativa, con cerca de 591 colegios. Por otro lado,  los inversionistas se están dando cuenta que pueden apostar por distritos emergentes como Chorrillos, Surquillo y Santa Beatriz, ya que al tener precios más bajos, permiten una mejor rentabilidad.”, argumentó.

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Crece demanda inmobiliaria en Chorrillos

Este distrito de nuestra capital ha mostrado un incremento constante a nivel inmobiliario. Su variación de los últimos 12 meses así lo revela: creció 7,2% interanual y ostenta un dinamismo superior al promedio de Lima Metropolitana, donde su avance apenas fue de 2%. Dicha tendencia, según Noceda, confirma que Chorillos está “consolidándose como un polo emergente de Lima Sur, con espacio para seguir valorizándose frente a otros distritos colindantes”.

Retrocedamos hasta la pandemia para revisar cómo ha evolucionado el precio del metro cuadrado en Chorrillos. En el 2020, alcanzaba los S/4.295 y a estas alturas del año apunta a unos S/5.775. En opinión de Ana Cecilia Gálvez, gerenta general de CODIP, existen dos factores que podrían explicar este ascenso.

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En primer lugar, la tasa de interés de los créditos hipotecarios que viene bajando desde el 2023, lo que facilita que más personas pueden acceder a estos préstamos, y en segundo orden, el subempleo en nuestro país que ha disminuido hace varios años. A su juicio, existe una mayor proporción de trabajadores con empleos que les posibilitan tener los recursos para pagar estos créditos.

“Chorrillos es un distrito muy aspiracional, muy solicitado. Tiene mucha conexión vial, lo que le permite al consumidor llegar fácil a su trabajo, al centro comercial, al mercado y a otros lados. Los desarrollos que hay tienen un perfil de consumidor familiar. A diferencia de lo que pasa en Barranco, Miraflores o San Isidro, en Chorrillos todavía no hay un mercado tan fuerte para inversionistas, es decir, gente que quiera comprar un departamento para alquilarlo”. explicó.

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Para Andrea Noceda, el perfil dominante en este distrito son de jóvenes que no superan los 40 años, quienes buscan su primera vivienda. Además, refiere que hay algunos inversionistas que detectan rentabilidad de hasta 5,2% en la zona. De acuerdo con el índice de Demanda de Urbania, Chorrillos concentra el 2,2% de las búsquedas de compra de vivienda en Lima, situándose en el puesto 15 de su listado.

A contraparte, Barranco registra un 3,2% y ostenta precios más elevados que limitan el ingreso de nuevos compradores. Si a ello le sumamos las restricciones para hacer Viviendas de Interés Social (VIS) en este distrito, Chorrillos tiene la cancha libre para convertirse en una alternativa más asequible y con más espacios frente al mar para fines de construcción.

“Chorrillos reúne precios aún accesibles, buena conectividad y un entorno en transformación. Con un crecimiento interanual del 7,2% en precios de venta y un alza del 6,2% en alquileres, el distrito está mostrando un dinamismo sostenido. Todo apunta a que consolidará su papel como uno de los polos inmobiliarios más atractivos de Lima Sur en los próximos años”, analizó Noceda.

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Desde el 2020 hasta la actualidad, el total de unidades vendidas en Chorrillos ha escalado considerablemente pasando de 494 hasta 818 en el 2025, según CODIP. Para Gálvez, hay mucha gente que quiere vivir en Chorrillos, pero el número de proyectos en oferta no termina siendo suficiente.

En esa línea, sugiere que, para fomentar el crecimiento de la vivienda en este distrito y en el Perú, la ley VIS debería aplicarse en todos los territorios, ya que solo Callao y Piura acceden. Lo cierto es que nuestro país adolece de una política de desarrollo urbano y de acceso a la vivienda que sea coherente con nuestra realidad socioeconómica.

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Tips para comprar un departamento

Una de las principales recomendaciones que brinda Daniel Ortega, de Decateca, es que los clientes busquen un asesor financiero antes de comprar, vender o alquilar un inmueble.

En segundo lugar, sugiere visitar la zona para reconocer sus características, evaluar su cercanía con servicios clave, la seguridad, el acceso al transporte y estilo de vida. Incluso, considera saludable comenzar con un alquiler durante un año para luego proceder a la compra de un departamento. Y es que, existe cerca de un 40% de personas que se arrepienten luego de haber adquirido su primer inmueble, según Best Place To Live.