Sector inmobiliario crece 25% en Lima, pero aún cubre solo una cuarta parte de lo que se necesita

El sector inmobiliario en Lima Metropolitana registró un crecimiento del 25% en las ventas de viviendas durante el primer semestre de 2025 respecto al mismo período del año anterior, según reveló hoy Ana Cecilia Gálvez, CEO de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), durante la presentación de resultados semestrales del mercado. Sin embargo, el dinamismo comercial aún dista de lo necesario para atender la real demanda habitacional del país.

“El déficit cuantitativo de viviendas en el Perú bordea los dos millones. Solo para cerrar esa brecha en diez años, sin contar la demanda nueva que aparece cada año, se deberían construir cerca de 200 mil viviendas al año. Pero hoy apenas se hacen 45 mil”, advirtió Gálvez ante medios especializados.

Un mercado que crece... pero a ciegas

El aumento en las ventas se da en un contexto de recuperación del crédito hipotecario y descenso de las tasas de interés, que pasaron de picos de casi 10% en 2023 a niveles cercanos al 7% en 2025. Esto ha permitido que más familias accedan a préstamos y que el ritmo de absorción del mercado inmobiliario también suba.

“El índice de absorción, que mide cuánto del stock se vende, ha crecido de 4% a 4.5%. Eso nos dice que hay capacidad de seguir absorbiendo oferta. La gente quiere y puede comprar, pero necesita ayuda”, explicó Gálvez.

La ayuda a la que se refiere es la política de subsidios habitacionales del Estado, clave para destrabar la demanda. No obstante, cuestionó la falta de previsibilidad en los presupuestos anuales aprobados por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).

“En otros países se asignan subsidios habitacionales con horizonte de 30 años. Aquí el desarrollador inmobiliario no sabe cuánto habrá el siguiente año. Eso genera paralización e incertidumbre”, sostuvo.

Lima Moderna, la estrella del mercado

CODIP, cuyo censo anual representa el 85% de la data inmobiliaria de Lima, identificó que la mayor parte de la oferta y la demanda se concentran en Lima Moderna, Lima Centro, Lima Norte y Lima Sur. Solo el 3.3% de la demanda VIS está en distritos de Lima Top, a pesar de la polémica por construcciones verticales en zonas exclusivas.

Un dato destacado es que el 69% de todo lo que se vende en Lima se encuentra dentro de los rangos de precios vivienda de interés social (entre S/68 mil y S/488 mil). “Ahí está la mayor parte de la demanda real de Lima. Pero el rango 5, que ahora se denomina vivienda única, no tiene subsidio. Eso reduce el acceso y complica el cierre del déficit”, indicó.

La infraestructura que frena la inversión

Gálvez también alertó que el desarrollo inmobiliario está frenado en zonas como Lima Este y Lima Sur por falta de servicios públicos. “Hace 15 años se lanzaron macroproyectos en Carabayllo que hoy siguen sin agua potable ni desagüe. Sedapal dio factibilidad, pero nunca ejecutó las conexiones. Las empresas siguen operando con cisternas”, denunció.

Este déficit en infraestructura básica desincentiva nuevas inversiones en suelos con potencial. “Hay terrenos en Lurín listos para construir, pero no hay tuberías. ¿Cómo haces vivienda sin servicios?”, cuestionó.

Viviendas más pequeñas, pero más eficientes

En medio del debate sobre los tamaños de los departamentos, la ejecutiva aclaró que la reducción de metraje responde a la necesidad de ajustar el producto a la capacidad adquisitiva del comprador promedio. “No es que se vendan ratoneras. Es una respuesta a la demanda real. Las áreas comunes en condominios resuelven la parte social y recreativa que antes se incluía en la vivienda”, explicó.

Actualmente, el 77% de las viviendas vendidas son de dos o tres dormitorios, con áreas entre 50 y 70 m². Sin embargo, los departamentos de un dormitorio ya representan el 23% del total, frente al 8% de hace una década.

¿Burbuja inmobiliaria? Ni cerca

Según CODIP, no hay riesgo de burbuja. La mayor parte de las ventas se hace en planos (producto futuro), lo que permite escalonar riesgos. Menos del 10% de la oferta corresponde a viviendas listas para entrega inmediata. Además, la morosidad promedio de los créditos hipotecarios se mantiene por debajo del 3%, lo que indica un mercado sano.

Gálvez remarcó que la demanda está, la capacidad constructiva también, pero el cuello de botella sigue siendo el financiamiento estatal. “La vivienda es un producto de largo plazo. Necesitamos políticas habitacionales con visión de largo plazo”, concluyó.