Comuna de Lima exige a Vivienda no interferir en nuevas edificaciones

Cada vez se construyen más edificios que no van acorde con la zonificación. Tal es el caso de lo que se vive en Surco, donde el proyecto Alto Surco tendrá tres torres de edificios de más de 30 pisos, con más de 900 departamentos y varios como vivienda de interés social. Lo curioso es que los precios no son asequibles y superan los S/ 109.200 que la legislación vigente fija para este tipo de inmuebles.

Todo empezó en el 2018 cuando el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) modificó el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación. Desde ese momento, basta que hoy en los planos se diga que el proyecto destinará el 50% de su construcción a viviendas de interés social para acogerse a los parámetros establecidos en la presente normativa y obtener la licencia municipal de construcción.

“¿Cuál es el resultado de esa modificación? Se habilitan edificios con parámetros de gran altura, con departamentos muy chiquitos, los cuales no son viviendas sociales porque el precio de suelo es tan alto que es imposible que estos proyectos se adecúen a un tema económicosocial”, señaló a La República el arquitecto y gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Lima, Eusebio Cabrera.

Precisó que lo que hace el MVCS es asumir las competencias de las municipalidades e involucrarse en temas que tienen que ver con la zonificación, el uso del suelo y los parámetros de altura, que no son competencia del ministerio, y que crea — en el caso de Lima— confusión, caos y distorsiones en la ciudad.

“El ministerio establece estas condiciones técnicas sin mirar dónde se va a poner (un proyecto), por eso la Constitución no le da esas facultades porque no se puede regular la planificación urbana, la altura de edificios, el uso de suelo desde un ministerio. No puede ser igual para todas las ciudades del país ni para Lima, que tiene una variedad de distritos y valores del suelo distintos; entonces eso solamente se puede hacer desde la municipalidad”, refirió.

Es por ese motivo que la comuna de Lima ha interpuesto una demanda competencial contra el Ministerio de Vivienda ante el Tribunal Constitucional por vulnerar sus competencias otorgadas por la Ley Orgánica de Municipalidades.

Corregir diseño

Cabrera afirmó que es necesario corregir el diseño del modelo de la vivienda social y darles a las municipalidades la facultad de ordenar sus jurisdicciones. “Cuando conoces la ciudad, sabes dónde es posible elevar la altura, dónde es mejor generar vivienda social, dónde es posible que la vivienda social tenga precios asequibles y que el valor del suelo permita eso”, dijo.

En tanto, el MVCS respondió, a través de un comunicado, que la ejecución de vivienda de interés social puede realizarse a nivel nacional, por cuanto no está limitada a distritos. “La mayor limitante para su ejecución suele estar en el valor del suelo que sí se diferencia en los distintos distritos”, aclaró.

Con respecto al Reglamento Especial, dijo que este establecen las disposiciones para diseñar y ejecutar proyectos de vivienda de interés social en terrenos que se ubiquen en zonificación residencial u otras que sean compatibles con dicho uso; asimismo, este regula ciertos parámetros urbanísticos y edificatorios para las viviendas de interés social, entre estos, la altura permitida en función de la ubicación del lote, frente a calle o parque o avenida.

También señaló que los proyectos son sometidos a revisión por parte de las comisiones técnicas de los municipios y revisores urbanos para verificar que cumplan con la normativa urbanística y edificatoria. “De ser así, las municipalidades emiten la licencia de obras”.

El MVCS informó que sí tiene competencia para regular condiciones especiales y normas técnicas en diseño y ejecución de la vivienda de interés social, como son las bonificaciones en altura. Precisó que el TC ha declarado infundada la demanda competencial que interpuso la comuna de San Isidro contra el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación.

“Hay una gran confusión en el desarrollo urbano de Lima”

El arquitecto Augusto Ortiz de Zevallos sostuvo que hay una confusión enorme en el desarrollo urbano en Lima y dijo que debe haber un manejo más preciso, con reglas de juego claras.

“Hay un enredo en el tema de las competencias, el MVCS no da licencias, pero lo que sí hace es regular los reglamentos generales y cada municipalidad provincial es competente y autónoma para aprobar su propio reglamento dentro de las leyes nacionales, entonces en teoría lo que dice Vivienda tiene que ser corroborado y cada municipio no puede eludir su responsabilidad de dar las licencias y esas rentas las cobran los municipios y por eso es que están interesados en sacar más plata”.

Por otro lado, apuntó que urge que la comuna de Lima asuma su rol en resolver el caos del transporte público para que la ciudad se expanda con menos concentración y más homogeneidad. “Hoy hay muchos más espacios que deberían poder recibir inversión”.