Callao y San Luis marcan el pulso del mercado inmobiliario limeño
Las ventas de viviendas en Lima alcanzaron casi 19.000 unidades hasta septiembre y el valor de transacciones aumentó 22%.
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El mercado inmobiliario limeño no solo sigue vivo: avanza con paso firme. Pese a la incertidumbre política que empieza a sentirse por el año electoral 2026, el sector cerró el tercer trimestre con cifras que confirman su resiliencia.
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Según el reporte de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), la absorción promedio se elevó a 4,3%, frente al 4,1% del mismo periodo de 2024, mientras las ventas acumulan casi 19.000 unidades a septiembre, con una proyección optimista al cierre del año.
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“Tenemos cifras positivas y fundamentos macroeconómicos que siguen en la dirección correcta para sostener este dinamismo”, explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP. “Pero eso no significa que el próximo año vaya a ser un boom. Será un año electoral, y todos los negocios tienden a tomar decisiones con más cautela”, advirtió.
Más ventas, menos stock de entrega inmediata
Las cifras confirman que el mercado mantiene un ritmo de ventas superior a las 2.000 unidades mensuales en promedio, con un stock total cercano a 50.000 viviendas, lo que equivale a 22 meses de inventario disponible, por debajo del promedio histórico de 26 meses.
La oferta en entrega inmediata sigue siendo reducida —menos del 10% del total—, mientras que los proyectos en plano y en construcción concentran la mayor parte de la oferta, un signo claro de confianza del comprador peruano en el largo plazo.
Cada mes se vende alrededor del 4,3% del total de viviendas disponibles en Lima
El valor total de ventas creció 22%, mientras que el número de unidades en oferta aumentó 16%, lo que revela un desplazamiento hacia viviendas más pequeñas y eficientes, con un mayor valor por metro cuadrado.
Gálvez precisó que el incremento de precios en Lima Metropolitana fue de apenas 1,5% en los últimos dos años, incluso por debajo de la inflación acumulada, consolidando una estabilidad poco común en la región.
Callao y San Luis marcan contrastes
El informe de CODIP también muestra diferencias claras entre zonas de Lima. En San Luis, por ejemplo, el ritmo de ventas se redujo a la mitad —de 5,4% a 1,4%— debido al ingreso de proyectos con precios más altos, que desplazaron la demanda en un segmento de compradores más sensibles al ticket promedio.
El caso del Callao es distinto: su índice de absorción cayó de 7% a 2.3%, pero no por falta de demanda, sino por un incremento del stock que se multiplicó por cinco.
Provincia del Callao aumentó su oferta de viviendas
“El ritmo de ventas en el Callao se mantiene; lo que cambió fue la base de oferta, que creció con dos nuevos proyectos de gran escala, uno de Imagina y otro de Cosapi”, explicó Gálvez.
La ejecutiva recordó que el Callao y Piura son las únicas regiones del país que cuentan con ordenanzas locales de vivienda de interés social (VIS), elaboradas en coordinación con el Ministerio de Vivienda.
“Esto les da una ventaja normativa frente a otros municipios, donde la VIS sigue paralizada desde la sentencia del Tribunal Constitucional”, añadió.
Déficit estructural y falta de política de vivienda
La gerente de CODIP recordó que el déficit habitacional del país alcanza 1,9 millones de unidades, de las cuales 600.000 corresponden a familias sin vivienda y 1,3 millones a hogares que necesitan mejorar su condición actual.
Para cerrar esa brecha en una década, explicó, el país debería construir al menos 190.000 viviendas por año, pero la oferta actual apenas llega a 50.000 unidades:
“Estamos produciendo mucho menos de lo necesario. Sin una política habitacional de largo plazo, no hay cómo resolverlo”.
La falta de una estrategia estable preocupa al sector. “Los subsidios de vivienda se aprueban año a año. ¿Cómo puede un desarrollador invertir en un proyecto de 2.000 viviendas si no sabe si el subsidio seguirá el próximo año?”, cuestionó Gálvez, recordando episodios recientes en los que el Fondo Mivivienda se quedó sin recursos, paralizando desembolsos hipotecarios y afectando las ventas.
El riesgo del rango 5 y los límites a la vivienda social
Uno de los puntos más críticos, según CODIP, es la eliminación del rango 5 de la Vivienda de Interés Social (VIS), medida que dejaría a un tercio del mercado sin cobertura crediticia ni beneficios fiscales.
“Eso elevará las tasas de interés porque los bancos percibirán mayor riesgo. Menos gente podrá comprar y, al mismo tiempo, se reducirá la recaudación tributaria que financia los subsidios. Es un círculo que puede afectar a toda la cadena”, advirtió Gálvez.
También alertó sobre la imposición del límite de 40 m² para viviendas VIS, lo que —dijo— “va contra el libre mercado y deja fuera a un sector con alta demanda”.
Coyuntura macroeconómica y tipo de cambio
En el plano macroeconómico, Gálvez resaltó que el país mantiene fundamentos sólidos: la inflación cerraría por debajo del 2% en 2025, mientras el PBI crecería más del 3%, impulsado por el mayor volumen de exportaciones e importaciones industriales.
“El índice de optimismo empresarial se mantiene, y lo más importante es que hoy tenemos una masa crítica más grande de personas con empleo formal. Hoy tenemos más trabajadores con boleta que hace dos años, y eso amplía la base de acceso al crédito hipotecario”, destacó.
Sobre el escenario internacional, señaló que la reciente reducción de tasas de la Reserva Federal (FED) y la estabilidad del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) mantienen el costo del crédito a la baja tanto en soles como en dólares.
“Hoy la tasa de referencia local está alineada con la de la FED. Si Estados Unidos sigue recortando, probablemente el BCR también lo haga. Eso favorece al crédito hipotecario y sostiene la demanda de vivienda”, afirmó.
El perfil del comprador y el cambio generacional
El mercado también se está transformando. El comprador promedio es más joven, con menor capacidad de pago, pero con interés en independizarse.
Por ello, las inmobiliarias se han ajustado ofreciendo viviendas de 50 a 70 m², principalmente de dos y tres dormitorios, que siguen siendo las más demandadas, aunque los departamentos de un dormitorio ya representan el 22% de las ventas.
Perspectiva para año 2026
Con ventas en alza, precios estables y una demanda firme, el mercado inmobiliario peruano entra al cierre del año con una combinación de confianza y prudencia.
“Tenemos fundamentos positivos, pero el 2026 será un año electoral, y eso siempre frena la inversión. El desafío está en mantener la estabilidad y en que el Estado dé señales claras sobre la continuidad de su política de vivienda”, concluyó Gálvez.
