Mercado inmobiliario peruano crece, pero está lejos del modelo brasileño: “Allá venden en tres días lo que aquí demora seis meses”

El mercado inmobiliario en Lima Metropolitana creció 25% en el primer semestre de 2025, con una absorción mensual que subió de 4% a 4.5%, según el último informe de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). Sin embargo, este dinamismo sigue lejos de alcanzar los niveles necesarios para cerrar el déficit habitacional del país, que bordea los dos millones de viviendas.

“Para cerrar esa brecha en diez años, tendríamos que construir unas 200 mil viviendas por año. Hoy apenas llegamos a 45 mil. Es decir, solo estamos cubriendo el 22% de lo necesario”, alertó Ana Cecilia Gálvez, CEO de CODIP, durante la presentación del reporte semestral.

Brasil: un espejo con reformas estructurales

Mientras Perú sigue anclado a esquemas de preventa tradicionales y subsidios de corto plazo, mercados vecinos como Brasil han transformado el modelo de acceso a la vivienda a través de innovaciones en comercialización, financiamiento y estructura de precios.

“Allá la preventa dura tres días. Acá nos toma seis meses, porque todo depende del desarrollador”, explicó Gálvez. En Brasil, grandes comercializadoras inmobiliarias —más grandes que los propios desarrolladores— agrupan cientos de proyectos en ferias masivas. Venden más del 65% del stock inicial en cuestión de días, y luego le dejan al promotor inmobiliario completar el resto.

Ese compromiso de compra —aunque aún no firmado— permite al desarrollador activar líneas de crédito y empezar obra con un flujo asegurado. En Perú, en cambio, cada proyecto depende de su propio ritmo de preventa para habilitar financiamiento.

¿Y cómo venden tan rápido?

Parte del secreto está en el formato de producto. En Brasil, el modelo “por acabados” permite que las viviendas se comercialicen a precios más accesibles, pues el comprador elige qué tipo de cocina, baño o piso instalar, y lo hace a su propio ritmo y presupuesto. “Es como elegir un combo. Ya sabes qué proveedor usar, cuánto cuesta, y tú decides cuándo avanzas. Eso también reduce el ticket de entrada”, apuntó Gálvez.

Otra diferencia es que tanto los precios de venta como los costos de construcción están indexados a la inflación. “Eso protege los márgenes y reduce el riesgo financiero. En Perú no tenemos eso. Aquí el precio se congela desde el inicio y los sobrecostos los asume el desarrollador”, señaló.

Lima vende más, pero sufre de cuello de botella estructural

Pese a sus limitaciones, Lima Metropolitana muestra señales de salud: el índice de absorción (ventas/stock) alcanzó 4.5%, por encima del promedio histórico de 3.8%. Y el 68% de las ventas están concentradas en viviendas entre S/68 mil y S/488 mil, lo que confirma que la demanda por vivienda con precios dentro del rango de VIS sigue liderando el mercado.

El problema, dice Gálvez, es que este segmento es el que más sufre por la falta de subsidios estables y por la debilidad en infraestructura básica. “Hay proyectos en Carabayllo que hace 15 años tienen factibilidad de Sedapal, pero aún no tienen agua. Siguen con cisternas. ¿Quién va a invertir así?”, cuestionó.

El stock actual se concentra en Lima Moderna, Lima Norte, Lima Centro y Lima Sur. Lima Top representa solo el 3.3% de las ventas de viviendas con precios de rangos VIS. Aun así, los patrones estacionales del mercado son predecibles: junio y enero son meses de baja demanda, mientras que los picos se dan con la gratificación, las ferias inmobiliarias o el inicio del año escolar.

Reformas clave: subsidios, crédito e información

El informe de CODIP también deja en claro que el sector necesita previsibilidad. “En otros países de la región, como Colombia y Brasil, hay subsidios planificados por 30 años. Aquí se definen año a año. Un desarrollador no puede planificar si no sabe si el próximo año habrá bonos”, dijo Gálvez.

La entidad propone mejorar los sistemas de subsidios, impulsar un mercado secundario de hipotecas, y facilitar datos abiertos sobre absorción y demanda para que más actores puedan operar con menores riesgos.

Y aunque la comparación con Brasil puede parecer lejana, Gálvez es enfática: “No se trata de copiar el modelo. Se trata de entender que allá han construido un ecosistema donde el desarrollador no está solo, donde la banca tiene reglas claras, donde el comprador tiene más opciones. Aquí aún nos falta eso”. 

¿Dónde sí se puede construir?

Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro concentran hoy el 87% de la oferta inmobiliaria. En contraste con Lima Periferias que suman la diferencia. ¿La razón? El suelo escasea o es demasiado caro. Y donde hay terreno barato, como en Lima Sur, no hay servicios básicos o no se ha actualizado la normativa para permitir mayores alturas, lo que encarece la relación entre terreno y vivienda construida.

“Hoy es cada vez más difícil conseguir terrenos a buen precio en zonas con servicios. La única manera de bajar costos es subir en altura, y no todas las zonas lo permiten”, explican desde CODIP.

Además, cuando se permite mayor altura —como ocurre con los proyectos VIS—, hay exigencias como que al menos el 50% de las unidades se vendan a familias sin vivienda, con financiamiento subsidiado y requisitos de ingreso. Esto limita aún más la rentabilidad del desarrollador.

¿Hay salida?

El costo de construir en Lima seguirá siendo alto mientras no se reduzca el precio del suelo ni se habiliten más terrenos con servicios. El sector reconoce que hay esfuerzos para volver a subastar terrenos del Estado, pero advierte que, si no se hace a gran escala, el déficit habitacional seguirá creciendo.

“La vivienda barata no es magia. Si el terreno cuesta caro, la casa cuesta caro. Y si encima no hay servicios ni normativa clara, lo único que se construye es informalidad”, concluye un representante del gremio.

¿En qué fijarse antes de comprar?

Además del precio, hay tres señales clave que todo comprador debería verificar antes de comprometerse:

1. Experiencia del desarrollador:
   No todos los proyectos de 28 pisos están hechos por empresas que saben construir a esa escala. “Si el desarrollador solo ha hecho edificios de tres pisos, no compres. Está asumiendo un riesgo que tú no puedes evaluar”, advierte Espantoso.
   
2. Respaldo bancario:
   Un proyecto financiado por un banco ya pasó por un proceso de verificación técnica, legal y comercial. “Si hay un banco detrás, compra. Porque si el desarrollador falla, el banco termina el proyecto. Está en el contrato”, afirma.
   
3. Endeudamiento responsable:
   El pago mensual del crédito hipotecario no debe superar un tercio de tus ingresos mensuales. Superar ese umbral te pone en riesgo de sobreendeudamiento y limita tu capacidad para cubrir otros gastos esenciales como alimentación, transporte o salud.