Moisés Ackerman: “Este es el peor momento para vender una propiedad”

Conversamos con Moisés Ackerman, administrador de Empresas de la Universidad de Lima con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario y fundador del Grupo MAK, acerca de la realidad del sector inmobiliario en el Perú durante la pandemia del nuevo coronavirus.

–La crisis afectó al sector inmobiliario. ¿Cómo van todo?

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– En una situación como esta no se pueden cerrar operaciones inmobiliarias (compra y venta) porque no hay notarías, no habría cómo formalizar una operación. Después que se levante la cuarentena, en el primer grupo, van a estar las notarías. En tanto, los bancos siguieron trabajando, colocando créditos hipotecarios, haciendo evaluaciones, pero hay que evaluar el mercado en tres aspectos. El mercado residencial, comercial industrial y oficinas.

–¿Cuál es el más afectado?

– El más golpeado es el de oficinas. La gente aprendió que puede hacer teletrabajo. Hay más miedo de trasladarse a una oficina, por ello se usarán menos espacios y habrá mucha vacancia de oficinas. Existía en diciembre del año pasado 16% de vacancia y este año están entrando 57 mil metros más de oficinas, que recién se absorbería entre 7 y 8 años. Mi cálculo es que hacia fin de año terminaremos con una vacancia del 50% y los precios van a caer significativamente. Gente acostumbrada a trabajar con oficinas de 500, 600 o 700 metros van a reducir al 25% de eso. Eso aumenta la oferta y baja la demanda y allí tenemos un problema serio.

– ¿Qué hacer en este sector?

– Con el apoyo de la municipalidad, las oficinas deben reconvertirse a departamentos chicos, funcionales de 30 metros, que pueden ser usados por gente joven, para quienes es prácticamente imposible comprar un departamento grande. El uso de departamentos chicos con ciertos servicios comunes, empezará a funcionar. En otro lado ya funcionó y es lo que vendrá.

–¿Y el nicho de viviendas?

– La demanda insatisfecha es de 1,2 millones de unidades. Por allí podrá paliarse el problema. El de viviendas es un mercado no tan afectado, como oficinas, y allí lo separo en dos aspectos. La vivienda nueva, de estreno, la nueva construcción, y la vivienda de segundo uso.

–¿Cómo se comportará?

– Vamos a tener una retracción en el mercado de vivienda de primer uso, en los proyectos que se van a construir. Un proyecto demora en construirse entre 12 y 18 meses y la paralización de dos a tres meses hará que los proyectos demoren más, habrá mucho temor de los bancos para refinanciar viviendas nuevas. Calculo que se normalizará en o 12 meses.

–¿Este es el momento adecuado para comprar o vender?

– Para la persona que tenga oportunidad de comprar, el momento adecuado será en los próximos 45 a 90 días que es cuando se va a agudizar la crisis, ya los bancos habrán ayudado en los créditos hipotecarios. Hay gente que no tiene ingresos y no podrá cubrir los créditos, entonces los bancos serán muy permeables para gente nueva que viene con una cuota inicial no muy grande. Habrá un momento de oportunidades interesantes entre 45 y 90 días. Si uno puede pasar ese momento, los precios van a tender a subir. La realidad es que hay escasez de demanda y es el peor momento para vender una propiedad.

–¿Cuánto se debe esperar?

– Hay que esperar unos seis meses para vender. No se vende cuando se está desesperado, hay que tener tranquilidad. Hoy los compradores no tienen tanta plata y van a aparecer oportunistas que quieren ganar.

–¿En cuánto bajaron los precios de los inmuebles?

– Lo más probable, cuando empiecen a haber operaciones los precios en esta primera etapa van a bajar entre 15% y 25%.

–¿Los inquilinos piden bajar el precio de los alquileres. ¿Qué comentario tiene?

– Está ocurriendo mucho. Los propietarios saben que si el inquilino se va, hoy no tendrá a quién alquilarle. Es mejor tener un inquilino y darle algo de facilidades para quedarse, a tener una propiedad vacía y pagar mantenimiento y arbitrios. Sugeriría renegociar un escalamiento del precio del alquiler hasta llegar al precio anterior. Planteen facilidades en el pago. Siento que los propietarios van a ser permeables porque no van a querer perder al inquilino que tienen hoy.