Alquiler de viviendas genera rentabilidad de hasta 9% al año

Por: Luz Alarcón C.

Comprar un departamento nuevo para alquilarlo genera una rentabilidad de entre 7,5% y 9% al año en dólares, según datos de los proyectos de Edifica.

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Hay dos formas comunes de invertir: uno es comprar el departamento invirtiendo solo el valor de la cuota inicial y al tercer año realizar el desembolso completo. Lo vendes y se gana una rentabilidad más la plusvalía, ya que sube la valorización.

“En Barranco se ha visto un incremento de venta de departamentos de 1 dormitorio, generalmente dirigidos para alquiler. Hace poco recién aprobaron la construcción de departamentos de este metraje y por ello había una demanda insatisfecha que requería viviendas pequeñas”, explicó Alfonso Vigil, gerente comercial de Edifica.

Asimismo, detalló que éstos se cotizan en US$ 75 mil y concentra la mayor oferta. “El 70% de nuestras ventas de departamentos menores a 60 metros cuadrados está destinado a productos de inversión”, acotó.

Por su parte, Humberto Marín, subgerente comercial de Urbana, explicó que una inversión de alquiler se puede tomar en función de un periodo más largo, semestral o anual. “El medio tradicional de alquiler es el retorno de inversión de 14 a 17 años para recuperar el valor total del inmueble, pero si compras con el banco el apalancamiento del crédito, la inversión se genera en función de la cuota inicial, que es aproximadamente 10%”, detalló.

Por ejemplo, en San Miguel un departamento de 1 dormitorio cuesta alrededor de S/ 250.000; este requerirá una inversión de S/ 25.000. Y se puede arrendar entre S/ 1.200 y S/ 1.500. Así se puede pagar el inmueble entre 14 a 15 años.

Mientras que un departamento de 3 dormitorios en Canta Callao se cotiza en S/ 240.000 y se alquilaría en S/ 1.500, lo cual también genera un retorno de inversión entre 14 y 15 años. Además, hoy en día crece la tendencia de las nuevas plataformas de búsqueda de inmuebles por Internet como Airbnb. “Ahí la plusvalía es mucho más grande. El alquiler por noche está entre US$ 40 y US$ 50. Haciendo un recuento y viendo el comportamiento del mercado, no alquilas todos los días del mes, pero sí entre 23 y 25 días en promedio”, expresó Marín.

Residencia estudiantil

Luego de la identificación de un nicho de mercado desatendido, el de estudiantes provenientes de provincias o el extranjero, se lanzó un concepto exclusivo para residencia estudiantil. En este proyecto de inversión, el título de propiedad de los departamentos incluye un porcentaje de participación de los locales comerciales de la primera planta del edificio y de las cocheras. “Es un nuevo modelo de negocio y el concepto coliving, donde compras una propiedad y la gestión del alquiler se simplifica con la participación del operador, que se encargará de administrar los ingresos del edificio que provienen del alquiler de los departamentos, locales comerciales y estacionamientos”, detalló Valerie Petit, gerente de Proyectos de Líder.

Asimismo, recalcó que es requisito destinar los departamentos exclusivamente para alquilar a través del operador, quien se encargará de la búsqueda y selección de residentes, mantenimiento del edificio, las áreas comunes y equipamiento de los departamentos; además de la administración de los servicios prestados en el interior de la residencia. “Recibes la renta de acuerdo al metraje del departamento, una rentabilidad variable respecto a los ingresos percibidos del edificio”, indicó.

Agregó que se estima una rentabilidad de 9% a una inversión de S/ 310.000 por departamento. Por su ubicación estratégica, el proyecto está enfocado en cubrir la necesidad de renta de los universitarios de la PUCP, UNMSM, UIGV y UPC.

Por otro lado, Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliario, señaló que en San Miguel hay una tendencia de compra para alquilar. “Tenemos un proyecto, muy próximo a la UPC y PUCP y hemos tenido éxito de comercialización por parte de inversionistas que adquieren las viviendas para alquilar. Estos se cotizan alrededor de S/ 190 mil y el área es lo que el estudiante necesita para desarrollar actividades”, dijo.

Asimismo, dijo que el nuevo perfil del comprador valora los ambientes coworking, tanto para el estudiante como para un profesional con familia. “Al público le agrada el cowoking porque facilita las actividades económicas (negocios) fuera del trabajo y le permite desarrollarlo al entorno de su casa. Los edificios donde la gente vive son comunidades y se entienden como oportunidades para desarrollar nuevos negocios”, concluyó.

“Demanda de oficinas asciende a 4 millones de m2”

- La rentabilidad proyectada para alquiler de oficinas es hasta 9%, en un plazo de 4 años de rentabilidad.

- “Hay más o menos 4 millones de metros cuadrados requeridos para oficinas pequeñas para profesionales y pymes”, señaló Alfonso Vigil, gerente comercial de Edifica.

- La demanda de oficinas ha crecido. Por ejemplo en la inmobiliaria ascendió de 10% a 18%.

- Sin embargo, las condiciones de financiamiento en su mayoría son al contado o crédito directo.

- “Hay una participación tímida de la banca, quienes no tienen el producto o se otorgan créditos con una cuota inicial de 40% en promedio, de acuerdo a la calificación del solicitante, y a un máximo de 10 años”, acotó Vigil, quien explicó que piden más porcentaje de cuota inicial que un departamento porque el riesgo es mayor.

- “Por ejemplo, se presume que si ocurre una crisis financiera personal, se sacrifica más el pago de una oficina que el pago de la casa”, detalló Vigil.

Dato

Stock. En Lima Metropolitana se identificó una oferta de 22.353 viviendas disponibles en el primer semestre del año, 2.339 más que el 2018, según datos de ADI Perú.