¿Qué sucede con mi préstamo hipotecario si mi casa colapsa en un terremoto? Abogado especialista explica qué pasa con la deuda

La preocupación por la estabilidad de los créditos hipotecarios tras un desastre natural, como un terremoto, es un tema que inquieta a muchas familias en Perú luego del sismo de 6,1 grados que sacudió Lima y Callao el 15 de junio. La incertidumbre sobre las obligaciones financieras en caso de pérdida de un inmueble ha llevado a numerosos propietarios a buscar respuestas claras sobre su situación.

La falta de información precisa sobre cómo actuar en caso de un desastre natural ha generado dudas sobre las responsabilidades financieras que los deudores mantienen con las entidades bancarias si su hogar queda destruido. En este contexto, es fundamental conocer las normativas y opciones disponibles para protegerse ante situaciones adversas.

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¿Qué pasa con mi préstamo hipotecario si pierdo mi casa?

Según el abogado civilista Iván Palacios Zorrilla, la obligación financiera con el banco persiste incluso si el inmueble colapsa, debido a que la hipoteca está inscrita sobre un bien, y mientras exista el terreno, la garantía persiste. Esto implica que, aunque la construcción se haya perdido, el banco puede seguir reclamando el pago de la deuda, ya que la hipoteca no solo se aplica a la edificación, sino también al terreno donde se ubica. Por lo tanto, los propietarios deben estar conscientes de que la deuda hipotecaria no se extingue automáticamente tras la pérdida del inmueble.

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“Si el bien se destruye, obviamente se estaría destruyendo la fábrica, pero el espacio de la persona deudora respecto a lo que se va a edificar más adelante sobre ese bien, o cuando se reformule todo el bloque inmobiliario, va a seguir grabado con la hipoteca”, señaló para LP.

No obstante, el abogado David Rosales Ramirez resaltó que en el artículo 1122 del Código Civil se señala que la hipoteca acaba por cuatro causas:

1.- Extinción de la obligación que garantiza.

2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destrucción total del inmueble.

5.- Consolidación.           

¿Seguros contra terremotos?

La contratación de seguros que cubran daños por desastres naturales, como terremotos, puede ser un factor determinante en este escenario. Aunque no son obligatorios en Perú, algunos bancos los incluyen en las cuotas mensuales del crédito hipotecario. Si el seguro está activo, podría cubrir total o parcialmente los daños sufridos por el inmueble, evitando que el deudor continúe pagando por una propiedad que ya no existe.  

El abogado Jair Peralta, especialista en derecho corporativo, también coincide en que no existe ninguna norma que obligue a contratar seguros frente a terremotos. Sin embargo, por razones comerciales, los bancos exigen un seguro contra todo riesgo. “Si el edificio se destruye por completo, ese seguro se activa para pagar tu deuda ante el banco, y tú no quedas con una deuda pendiente de pago por un departamento que ya no existe, comentó el abogado”, aclaró para LP.

Asimismo, resaltó que muchas veces la contratación de este seguro no depende del cliente, sino de los bancos, que lo exigen como condición para aprobar el crédito, aunque no exista ninguna obligación legal de hacerlo. En ese sentido, el costo del seguro ya viene incluido dentro de la cuota mensual.

¿Qué acciones puede tomar el banco si no pago la deuda?

En caso de incumplimiento de pago, el banco tiene varias opciones a su disposición. En condiciones normales, puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, lo que implica que, aun si el inmueble ha desaparecido, el terreno sigue teniendo valor comercial. Esto permite a la entidad solicitar la subasta del lote para recuperar parte de lo prestado. Sin embargo, si el banco ha sido beneficiario del seguro, podría recibir compensación directamente, lo que cambiaría significativamente la situación financiera del deudor.

La falta de un marco legal claro en Perú sobre qué ocurre con un crédito hipotecario tras un sismo genera incertidumbre. Aunque se podrían argumentar casos de fuerza mayor que imposibiliten el cumplimiento del contrato, no hay precedentes que guíen a las entidades financieras en estas situaciones.