Nueva Ley VIS promete facilitar el acceso a una vivienda, pero aún no hay terreno ni subsidios suficientes

La aprobación de la nueva Ley de Vivienda de Interés Social (VIS) por el Congreso representa un hito para el sector inmobiliario en el Perú. Por primera vez, se otorga rango legal a este tipo de proyectos que buscan facilitar el acceso a una vivienda digna para los sectores de menores ingresos. 

Sin embargo, representantes del gremio de desarrolladores advierten que la norma llega en medio de una “volatilidad normativa” que podría generar incertidumbre en un mercado que depende de inversión de largo plazo.

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“Es positivo que este tema tenga por fin su propia ley, pero preocupa que en solo dos meses se haya cambiado el reglamento del Ministerio de Vivienda, y ahora se tenga que volver a reglamentar todo otra vez”, sostuvo José Espantoso, presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), en diálogo con La República.

¿Qué cambia con la nueva ley de VIS?

Según el Ministerio de Vivienda y el análisis de otros medios peruanos, la nueva legislación establece oficialmente el marco legal de la vivienda de interés social y promueve su ejecución mediante iniciativas públicas y privadas. También fija un plazo de 120 días para su reglamentación, lo que abre una etapa clave para definir aspectos técnicos como los tamaños mínimos de los departamentos, condiciones de acceso y formas de financiamiento.

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En esa línea, Espantoso subrayó que “la ley no establece áreas mínimas de vivienda”, aunque el Ejecutivo ha manifestado su intención de mantener estándares como 40 m² para multifamiliares y 35 m² para viviendas unifamiliares.

Claves del modelo peruano: Ahorro, Bono y Crédito

Uno de los puntos centrales, según el representante de CODIP, es el fortalecimiento del sistema ABC, que opera como la columna vertebral del acceso a una VIS en el país:

• A de ahorro familiar (cuota inicial)
  
• B de bono habitacional (subsidio estatal)
  
• C de crédito hipotecario (otorgado por entidades financieras)

“Este sistema funciona, pero si queremos cerrar el déficit habitacional de 1,9 millones de familias, necesitamos que el Congreso apruebe más presupuesto para subsidios, sobre todo ahora que se discute la ley de presupuesto 2025”, advirtió Espantoso.

Según datos del gremio, 1,3 millones de hogares presentan un déficit cualitativo (viviendas en mal estado), y 600.000, un déficit cuantitativo (sin vivienda propia).

El impulso al alquiler social y la necesidad de reglamentarlo

Uno de los elementos más novedosos de la ley es que incorpora, por primera vez, la posibilidad de construir proyectos inmobiliarios orientados al alquiler social, algo inexistente hasta ahora en el mercado peruano. Este mecanismo podría ser clave para atender a quienes no pueden acceder a un crédito hipotecario.

“Esto no puede quedar solo en buenas intenciones. El reglamento debe generar las condiciones para que se construyan edificios exclusivamente destinados a la renta. Eso también ayuda a cerrar la brecha de vivienda”, explicó Espantoso.

Obras por impuestos y promoción del suelo urbano

La ley también permite emplear obras por impuestos como herramienta para ejecutar proyectos de VIS, lo que es bien recibido por el sector. No obstante, Espantoso enfatiza que, si el objetivo es pasar de 40.000 viviendas formales por año a 200.000, se necesitan más recursos en subsidios, estabilidad normativa y suelo urbano disponible.

“La inversión inmobiliaria es la segunda más importante del país después de la minera. Necesitamos reglas claras y un solo marco normativo, no que cada año se emitan leyes distintas”, indicó.

También propuso que se impulse un fondo de garantía estatal que respalde el pago puntual de los créditos hipotecarios, lo que daría mayor seguridad a los bancos y permitiría ampliar el alcance del programa Techo Propio.

Débil planificación urbana: solo 12% de municipios tienen planes vigentes

Otro tema crítico señalado por CODIP es la falta de planificación urbana. Si bien la ley permite que las municipalidades definan áreas para VIS incluso sin planes urbanos, Espantoso advierte que esta excepción refleja un problema estructural: solo el 12% de las provincias del país tiene un plan de desarrollo urbano vigente.

“El plan urbano de Lima data de 1990. Salvo esta gestión, no hay un esfuerzo serio por actualizar estos planes en el país. Y sin eso, no hay predictibilidad para la inversión ni servicios básicos como agua o desagüe”, sostuvo.

Desde CODIP, proponen impulsar proyectos de planificación urbana con obras por impuestos y fomentar la creación de un operador público de suelo que facilite el desarrollo de vivienda formal, evitando que el vacío lo ocupen traficantes de terrenos.

¿Qué sigue?

Con la ley ya promulgada, el foco estará en su reglamentación. El gremio inmobiliario espera ser convocado por el Ministerio de Vivienda junto a otros actores técnicos para definir una normativa realista y eficaz. Mientras tanto, insisten en que la clave está en combinar un marco legal claro, mayor inversión pública en subsidios, y un entorno urbano planificado que permita ejecutar proyectos con impacto social y sostenibilidad.