¿Planeas usar tu CTS y gratificación en un departamento? Esto debes considerar antes de invertir

La adquisición de un inmueble representa una de las inversiones más significativas en la vida de cualquier persona. Destinar recursos como la CTS y las gratificaciones próximas para este propósito puede ser una estrategia atractiva, siempre que se planifique con rigor para optimizar el uso de estos fondos.

Al analizar el mercado inmobiliario, resulta esencial evaluar la oferta, la demanda y los precios vigentes en la zona de interés. Este proceso permitirá identificar con mayor precisión el valor real de las propiedades y posibles oportunidades de inversión. Asimismo, el uso de herramientas y plataformas, como las ofrecidas por Indecopi, puede proporcionar información clave sobre las dinámicas del mercado en diversos distritos, facilitando así una decisión de compra más fundamentada.

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¿Dónde invertir en terrenos en Perú?

Cada distrito presenta un perfil de inversión único, dependiendo del objetivo del inversionista: reventa, renta a corto plazo o valorización a largo plazo. Según comentó a La República Cinthia Pasache, especialista inmobiliaria y gerente comercial de Best Place to Live, la clave del éxito radica en combinar una alta demanda, conectividad estratégica y un sólido potencial de valorización a mediano y largo plazo.

• Miraflores: es un distrito que sigue siendo uno de los más atractivos gracias a su consolidación como centro turístico, cultural y gastronómico. Además, la estabilidad de sus precios y la alta demanda de propiedades para alquiler temporal lo convierten en una apuesta segura, especialmente en el mercado de departamentos.
• Lince: Lince ha emergido como una zona en constante revalorización, especialmente en su límite con San Isidro. Este distrito ofrece precios más accesibles en comparación con Miraflores o San Isidro, pero con una ubicación estratégica que lo hace atractivo para jóvenes profesionales y familias. Su desarrollo vertical y la mejora en infraestructura urbana están impulsando su rentabilidad.
• Magdalena del Mar: este distrito combina una excelente ubicación cercana al mar con precios más competitivos que los de Miraflores o San Miguel. Además, las mejoras en las áreas comerciales y el enfoque en proyectos residenciales de mediana altura lo posicionan como una opción ideal para quienes buscan una inversión con proyección.
• Ate y Santa Anita: en el sector este de Lima, estos distritos están ganando atención gracias al desarrollo de centros comerciales, la mejora en la infraestructura vial y su cercanía a futuros proyectos del Metro de Lima. La demanda en estos distritos está impulsada por familias jóvenes y trabajadores de empresas locales.

¿Qué factores se deben considerar al momento de realizar una inversión?

Capacidad de financiamiento

• Vivienda propia: es fundamental evaluar la capacidad de pago mensual, el acceso a créditos hipotecarios, y las tasas de interés actuales. Un comprador que adquiere para vivienda propia debe asegurar que las cuotas no excedan el 30%-35% de sus ingresos mensuales.
• Inversión para alquiler: aquí se evalúa si los ingresos por renta cubrirán las cuotas del crédito y generarán un flujo positivo. Que cubran las cuotas de crédito y vacancia. 

Ubicación y valorización del inmueble

• Vivienda propia: la elección se basa en la cercanía a lugares de interés personal como trabajo, colegios, o transporte público.
• Inversión para alquiler: la ubicación es clave para garantizar alta demanda de inquilinos. Zonas con mayor conectividad, servicios urbanos. 

Certificación de calidad

Optar por proyectos respaldados por la certificación Best Place to Live garantiza una evaluación integral de aspectos críticos como atención, postventa y calidad del producto. Esta certificación se basa en evaluaciones  directas a propietarios, lo que da confianza sobre la inversión y la experiencia futura, tanto como comprador como arrendador.

Contexto económico

Las tasas de interés y la inflación afectan el costo del financiamiento y la viabilidad de la inversión. Una certificación de calidad como la de Best Place to Live ayuda a mitigar riesgos asociados a sobrecostos o problemas postventa.

¿Cómo puedo reducir mi crédito hipotecario?

Utilización estratégica de la CTS y gratificación

• Pago inicial más alto: Destinar estos beneficios a incrementar el porcentaje del pago inicial puede reducir el monto del crédito hipotecario, disminuyendo las cuotas mensuales y el costo total de intereses.
• Amortización anticipada: Para quienes ya tienen un crédito, usar estos beneficios para pagos anticipados puede reducir significativamente los intereses acumulados.

Elegir el crédito adecuado

Es importante comparar las opciones disponibles. Por ejemplo, el BBVA ofrece productos como el Crédito Hipotecario Verde, que otorga hasta S/25,000 de bono para viviendas sostenible. 

Considerar el uso combinado de CTS

Si no se utiliza toda la CTS en la inicial, se puede dejar una parte como fondo de emergencia para evitar comprometer la estabilidad financiera en caso de imprevistos.

Comprar en proyectos certificados

Optar por inmobiliarias certificadas por Best Place to Live asegura una inversión en proyectos con alta satisfacción del cliente, calidad comprobada y mejor valorización futura.

Errores comunes al comprar tu primera vivienda

No calcular correctamente su capacidad de endeudamiento

• Error: Muchas personas no evalúan adecuadamente cuánto pueden destinar al pago mensual del crédito hipotecario. Esto puede llevar a problemas para cumplir con las cuotas, especialmente si surgen gastos inesperados.
• Cómo evitarlo: Asegúrese de que las cuotas del crédito no excedan el 30%-35% de sus ingresos mensuales netos. Use simuladores hipotecarios para proyectar escenarios realistas antes de comprometerse​.

No considerar todos los costos asociados a la compra

• Error: Enfocarse únicamente en el precio del inmueble y olvidar otros gastos como impuestos, notarios, mantenimiento y seguros.
• Cómo evitarlo: Hacer un presupuesto que incluya costos adicionales, como el impuesto de alcabala (si aplica), los gastos de tasación y los costos iniciales del crédito hipotecario​

Elegir propiedades que superan su presupuesto

• Error: Comprar una vivienda por encima de sus posibilidades, confiando en un ingreso futuro o en bonos variables que pueden no mantenerse estables.
• Cómo evitarlo: Buscar propiedades que estén dentro de su capacidad actual de pago y optar por una oferta adecuada a sus necesidades reales.

No investigar la calidad del proyecto o la inmobiliaria

• Error: Decidirse por un inmueble sin verificar la reputación de la inmobiliaria, lo que puede resultar en problemas de entrega, postventa o incumplimiento.
• Cómo evitarlo: Elegir proyectos de inmobiliarias certificadas como Best Place to Live®, que garantizan calidad y satisfacción según la experiencia de los propietarios anteriores.

No planificar para el futuro

• Error: Comprar una propiedad que no se adapta a las necesidades familiares a mediano o largo plazo.
• Cómo evitarlo: Evaluar aspectos como la ubicación, el tamaño y el acceso a servicios pensando en los próximos 5-10 años.

No diversificar los ahorros iniciales

• Error: Usar todos los ahorros en el pago inicial sin dejar un fondo de emergencia.
• Cómo evitarlo: Divida sus ahorros para destinar una parte al pago inicial y reservar otra como colchón financiero ante eventualidades.

No aprovechar beneficios laborales o fiscales

• Error: No utilizar su CTS, gratificaciones. 
• Cómo evitarlo: Destinar estos beneficios a incrementar el pago inicial o amortizaciones anticipadas para reducir el costo total del crédito​

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¿Qué puedo hacer para mejorar mi crédito hipotecario?

Mejorar el historial crediticio

Un historial de crédito sólido es clave para obtener un crédito hipotecario con buenas condiciones.

Acciones:

• Pague puntualmente sus deudas actuales.
• Evite sobregirar tarjetas de crédito o solicitar múltiples créditos simultáneamente.
• Regularice deudas pequeñas, como pagos atrasados de servicios o tarjetas de crédito. Aunque parezcan insignificantes, estas pueden causar problemas al momento de evaluar un crédito.
• Consulte su reporte crediticio en la SBS o Infocorp y, de ser necesario, tome medidas para mejorarlo. A veces, una deuda menor que ignoramos o decidimos no pagar puede aparecer reportada y afectar gravemente nuestra calificación crediticia.

Incrementar la capacidad de pago demostrada

El banco te presta por capacidad de endeudamiento: Las entidades financieras analizan tus ingresos netos y los comparan con tus deudas actuales.

Acciones:

• Mantenga un bajo nivel de endeudamiento mensual (idealmente, menos del 30% de sus ingresos).
• Si recibe ingresos adicionales (bonificaciones, trabajos freelance), asegúrese de declararlos formalmente.
• Evite comprometerse con nuevas deudas antes de solicitar el crédito hipotecario.

Preparar un plan de ahorro y pago inicial

Un mayor pago inicial reduce el riesgo percibido por el banco y mejora las condiciones del crédito.

Acciones:

• Abra una cuenta de ahorro destinada exclusivamente al pago inicial.
• Deposite regularmente parte de su CTS, gratificaciones o ingresos adicionales para demostrar estabilidad financiera.

Elegir un proyecto de calidad certificada

Los bancos prefieren financiar inmuebles de proyectos confiables.

Acciones:

• Opte por propiedades desarrolladas por inmobiliarias certificadas como Best Place to Live, reconocidas por su calidad y satisfacción de los propietarios.
• Investigue si el proyecto califica para programas de vivienda sostenible o subsidios.

Evaluar el crédito hipotecario más adecuado

Comparar opciones asegura mejores condiciones financieras.

Acciones:

• Consulte simuladores hipotecarios en portales bancarios para evaluar cuotas aproximadas.
• Analice opciones como créditos en soles o con tasas fijas para evitar riesgos por fluctuaciones.
• Considere productos especiales como el Crédito Hipotecario Verde del BBVA, que ofrece incentivos para viviendas sostenibles​

Solicitar preaprobaciones

Una preaprobación da una idea clara de cuánto puede financiar.

Acciones:

• Solicite preaprobaciones en al menos dos bancos.
• Use esta información para negociar mejores tasas y condiciones.