Alquiler de departamentos: ¿qué distritos tienen mayor demanda y por qué?
A pesar del alza del precio de alquiler de los departamentos en Lima, en los últimos meses ha habido muchas búsquedas para rentar; sin embargo, todavía existe una reducida oferta de inmuebles. Ante esta situación, la construcción de edificios multifamily podría reducir el déficit de vivienda.
Las razones para alquilar un departamento pueden variar; sin embargo, hay una constante cuando uno busca un lugar adecuado para vivir: tener una mejor calidad de vida. Mientras esto no suceda, las personas viven en cuartos alquilados que, por lo general, son pequeños. Con el transcurrir del tiempo, los jóvenes forman sus familias y ,en consecuencia, dejan la habitación que rentaron. Otros abandonan la casa de sus padres tras varios años de convivencia.
Uno de los motivos para que ellos dejen de vivir en la casa de sus progenitores, es la cercanía del predio que alquilarán al lugar de trabajo de los miembros de la familia. Las comodidades del inmueble y el acceso al transporte público (Metropolitano y Metro de Lima) de manera rápida son otras de las razones.
En cuanto a la ubicación, en la actualidad, los proyectos inmobiliarios suelen desarrollarse en lugares estratégicos; es decir, la construcción del departamento se encuentra cerca de supermercados, universidades, colegios, institutos y centro de labores. Esto le permitirá al inquilino ahorrar costes de transporte y, sobre todo, tiempo.
Otro de los motivos por los que los trabajadores prefieren alquilar un predio, es la tendencia al alza, en los últimos años, de los costos de las viviendas en Lima metropolitana. Según un reporte de Credicorp Capital, los precios de los inmuebles para diciembre del 2022 se elevaron hasta un máximo de S/6.800 por metro cuadrado. Y en los primeros meses del 2023 mantuvieron esta tendencia.
Según el análisis de Properati, el portal de compra y alquiler de Sudamérica, el precio promedio del m² en Lima cerró el mes de marzo de 2023 en US$1.768. En el reporte también se precisó que el primer trimestre de este año terminó con un promedio del m² superior al último trimestre de 2022.
Ante este panorama, las personas han decidido alquilar un departamento al ver que no cuentan con la cuota inicial del inmueble que les interesa; además, saben que los precios se han elevado.
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Ahora bien, ¿qué distritos tienen mayor demanda? Según Properati, Miraflores es el distrito más buscado para alquilar. Durante los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2023 se realizaron 1.270.000 búsquedas de departamentos en esta parte de Lima. El segundo distrito que tiene mayor demanda es Santiago de Surco (1.185.000 visitas). San Isidro se posiciona en la tercera ubicación con 880.000. San Borja y Lima Cercado tienen 515.000 y 480.000 visitas, respectivamente. Los usuarios de la plataforma estuvieron interesados en predios de una a tres habitaciones.
En ese sentido, Daniela Maldonado, head of sales de Properati y Proppit en Perú, sostuvo que “cuatro de los cinco distritos más buscados en 2023 se ubican en la zona denominada Lima Top, donde existe una mayor plusvalía de los inmuebles, y los aspectos de urbanidad y seguridad juegan un papel importante”.
Es pertinente indicar que en Lima, el 30% de hogares alquila una vivienda y, de ese porcentaje, el 70% apuesta por departamentos. Así lo dio a conocer Numa León, director ejecutivo de Real State Perú de Credicorp Capital Asset Management. Este porcentaje evidencia que hay una alta demanda. En esa línea, Rodolfo Bragagnini Z., past presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), dijo que 900.000 personas, aproximadamente, necesitan una vivienda y, de esa cantidad, solo se está cubriendo el 3% de la demanda.
“A través de un estudio que realizamos en el Perú, pudimos conocer que 900.000 personas, aproximadamente, necesitaban y podían alquilar", dijo Bragagnini. Agregó que en Lima había 400.000 interesados.
Habiendo conocido la cantidad de personas que quieren satisfacer la necesidad de vivienda, es menester indicar que en la capital solo se construyen 20.000 viviendas al año. Así lo dio a conocer Bragagnini. Ante esta reducida oferta, las personas suelen rentar o, en el peor de los casos, vivir con otras familias bajo el mismo techo.
En cuanto a los distritos que tienen alta demanda, el especialista sostuvo que hay una preferencia por alquilar en Miraflores y San Isidro, y en menor medida en los distritos que se encuentran en la periferia de Lima.
Precio de alquiler de departamento: ¿subió o bajó?
Los precios de los alquileres de departamentos subieron en el 2023. Según un estudio de Credicorp Capital, el valor de la renta ha alcanzado un precio histórico de S/2.900 mensual para marzo de este año.
El distrito que más ha aumentado es Chorrillos, que subió en 14,11%: de costar S/2.041 en 2022, ahora se encuentra en S/2.329. Le siguen Cercado de Lima (11,74%), Surquillo (10,90%), Barranco (10,18%) y Jesús María (9,76%). Así lo dio a conocer el reporte de esta institución.
| Distrito | Precio 2022 | Precio 2023 | Aumento (%) |
| Chorrillos | S/2.041 | S/2.329 | 14,11% |
| Cercado de Lima | S/2.438 | S/2.724 | 11,74% |
| Surquillo | S/2.792 | S/3.096 | 10,90% |
| Barranco | S/3.625 | S/3.994 | 10,18% |
| Jesús María | S/2.669 | S/2.929 | 9,76% |
En tanto, la zona financiera en San Isidro es la que tiene el alquiler más costoso y llega hasta los S/4.429 mensuales. “Los alquileres hoy día están subiendo, y no hay muchas opciones para una familia. Una persona se demora entre tres y cuatro meses en encontrar un departamento para rentar”, apuntó el past presidente de ASEI.
En contraste con estos datos y la postura del especialista Bragagnini, Properati dio a conocer las zonas donde descienden las rentas. "En 9 de los 26 distritos analizados, el alquiler baja entre el -11% y el -1%. Los Olivos, San Isidro y Carabayllo son las que registraron un alquiler con mayor variación", afirmó Maldonado.
| Distrito | Enero 2023 | Abril 2023 | Variación |
| Los Olivos | US$305 | US$271 | -11.15% |
| San Isidro | US$956 | US$857 | -10.34% |
| Carabayllo | US$222 | US$200 | -9.85% |
| San Juan de Miraflores | US$780 | US$749 | -4.05% |
| San Miguel | US$624 | US$601 | -3.72% |
“Todos estos departamentos que se ofertan para alquilar son de renta inorgánica, la cual, según Bragagnini, tiene desventajas. “Un edificio de renta inorgánica tiende a destruirse o está totalmente deteriorado. En cambio, un multifamily orgánico, aunque pasen 10 años, el edificio va a estar impecable porque la toma de decisiones recae en una sola persona”, agregó.
A pesar del alza de los precios de rentas en algunos distritos, ha habido un incremento de búsquedas de departamentos para alquilar. Por ejemplo, el número de visitas de la plataforma Properati entre abril y marzo de 2023 registró un volumen de crecimiento del 5%.
Es importante indicar que las condiciones para adquirir una propiedad son más caras hoy que hace algunos años debido al aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Ante ello, las personas deciden alquilar un predio, a pesar de que no haya muchas alternativas. Una solución a esto sería construir edificios multifamily y así lograr reducir el déficit de vivienda.
