Tendencia inmobiliaria: crece apuesta por menos metros cuadrados y unidades de tres dormitorios

Durante la presentación de los resultados del mercado inmobiliario de Lima Metropolitana, correspondientes al período de enero a diciembre de 2024, Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), reveló que el 38,1% de los compradores adquiere unidades de tres dormitorios porque tradicionalmente los peruanos suelen hacer esta inversión una sola vez en la vida. 

Asimismo, en menos de una década las unidades de un dormitorio pasaron de representar el 10% del mercado a ser el 23,9% del total vendido en 2024, impulsado por la preferencia de los jóvenes en los distritos de Miraflores, San Isidro, San Miguel, Cercado de Lima, entre otros.

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“El comprador inmobiliario peruano suele adquirir una vivienda para toda la vida. Jóvenes, con hasta tres años trabajando y que buscan independizarse, escogen viviendas de varios dormitorios porque hoy son calificables para un crédito hipotecario”, comentó Gálvez.

El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana cerró el 2024 con un crecimiento anual del 30%, al incorporar más de 4.900 viviendas nuevas respecto al periodo anterior y totalizar las 21.479 unidades inmobiliarias vendidas. 

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Precio del metro cuadrado 

De acuerdo con el equipo de Data Analytics del gremio inmobiliario, la recuperación del empleo formal y la expansión del crédito hipotecario, en 5% anual según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), son factores clave en el crecimiento de las ventas.

“Los compradores suelen evaluar su capacidad de pago en función de la cuota mensual, que no debe superar el 30% de sus ingresos familiares. La competencia bancaria y la formalización de más trabajadores han favorecido mejores condiciones de financiamiento, incentivando la compra de viviendas”, explicó Gálvez.

Cabe señalar que esto se da en un contexto donde el precio del metro cuadrado (m²) en Lima ha alcanzado los S/6.929, impulsado por diversos factores, entre ellos el crecimiento poblacional, la migración interna y la mayor preferencia por áreas con conectividad mejorada y costos relativamente accesibles.

En ese sentido, no es sorpresa la tendencia hacia viviendas con menos m². Y es que en 2020, el tamaño promedio de un departamento era de 76 m², pero en 2024 bajó a 65 m². Consecuentemente, el precio promedio de compra también se redujo en 4,4%, quedando en S/447.590.

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En ese sentido, no es sorpresa la tendencia hacia viviendas con menos m². Y es que en 2020, el tamaño promedio de un departamento era de 76 m², pero en 2024 bajó a 65 m². Consecuentemente, el precio promedio de compra también se redujo en 4,4%, quedando en S/447.590. 

Las viviendas de interés social representaron el 69% de las unidades vendidas, aunque el segmento de alto valor, con propiedades superiores a S/479.300, también tuvo una participación significativa en el crecimiento del mercado. 

Este comportamiento diversificado demuestra que el sector se encuentra en un proceso de maduración, con oportunidades para diferentes perfiles de compradores. 

Por otro lado, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) pre publicó, para comentarios, una propuesta de reglamento para las viviendas de interés social (VIS) que establece tamaños mínimos de 40 m², lo que generó que ASEI presentara sus observaciones. Con sustento técnico, precisaron que se debe tomar en cuenta la tendencia inmobiliaria, pues los metrajes podrían limitar el acceso a muchas familias y parejas jóvenes y sus nuevos estilos de vida.

Oferta inmobiliaria 

El reporte también reveló que, en términos de oferta, el 2024 concluyó con un total de 41.905 unidades inmobiliarias disponibles en Lima Metropolitana, con un valor superior a S/20.671 millones. Los sectores de Lima Moderna, Lima Top y Lima Centro concentraron el 90% de esta oferta, consolidándose como las áreas de mayor dinamismo en el mercado inmobiliario.

Así, distritos como Miraflores, Cercado de Lima, Jesús María, San Miguel y Santiago de Surco registraron la mayor disponibilidad de viviendas nuevas, posicionándose como los principales ejes del desarrollo inmobiliario en la ciudad.

Además, según el gremio inmobiliario, durante el año se lanzaron 238 nuevos proyectos inmobiliarios, lo que representa un incremento del 14% en comparación con 2023. Estas iniciativas añadieron 23.002 unidades al mercado, respaldadas por una inversión de S/10.524 millones, equivalente a un crecimiento del 10% respecto al año anterior.

Tráfico de terrenos 

El 93% de la expansión urbana corresponde a las ocupaciones informales. De acuerdo con el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE, 2020), Perú es el segundo país con más ciudades informales en América Latina, sólo superado por Cuba, 

Llevar agua a zonas de viviendas informales en cerros puede costar S/143.000, el equivalente a dos viviendas bajo un programa formal como Techo Propio. Sin embargo, la demanda de servicios sigue creciendo más rápido que la capacidad del Estado para proveerlos, aseguraron desde ASEI.

"Desde al 2019 al 2023 han invertido S/15.500 millones para cerrar la brecha que hay de déficit de agua en las viviendas donde no llegan los suministros básico. ¿Y qué creen que pasó? La brecha creció", contó Gálvez.

En Perú, el presupuesto para vivienda sigue siendo limitado y muchas veces no tiene continuidad. Sin una planificación a largo plazo y sin una asignación constante de recursos, las soluciones son insuficientes.

Perspectivas para 2025 

“Esperamos un crecimiento positivo en el sector inmobiliario, ya que las variables macroeconómicas clave, como la tasa de interés, el empleo y el crecimiento del PBI, muestran una tendencia favorable”, afirmó Gálvez.

Asimismo, señaló que las políticas de vivienda podrían estimular la demanda mediante incentivos o subsidios, mientras que la variación de la tasa de interés hipotecaria seguirá influyendo directamente en la capacidad de compra. 

Dicho ello, subrayó que la confianza del consumidor jugará un papel clave, ya que una percepción positiva de la economía impulsa las decisiones de compra. 

Dato

86% del total de unidades vendidas en 2024 se concentró en los segmentos de Lima Moderna, Lima Top y Lima Centro.