¿Qué pasa si compro una propiedad con mi pareja, pero terminamos? Especialistas responden

Cuando una relación de pareja va avanzando en el tiempo, es normal realizar planes a futuro como casarse, concebir hijos, viajar. Para ello, buscan un lugar en el cual establecerse, en algunos casos para probar la convivencia o en otros para ya tener separado un espacio en el que sea posible formar su familia más adelante. No obstante, los proyectos de vida cambian y este vínculo puede disolverse por una serie de factores. Llegada a esta situación, uno de los puntos a resolver es qué hacer con los bienes adquiridos, más aún si se trata de inmuebles.

Para conocer las alternativas de solución a esta interrogante, La República conversó con el abogado Abel Torres Castro, del estudio jurídico Cabalí-Torres, y con su colega especialista en familia y solución de conflictos Lorena Meza Martini, de Meza Martini & Abogados Asociados.

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¿Qué pasa si compré una casa o departamento con mi pareja, pero terminamos?

"Aquí primero hay que hacer una diferenciación. Al parecer, estamos hablando de la figura del novio o persona comprometida formalmente en matrimonio y próxima a casarse, diferente de un simple enamorado. Si bien el art. 240 del código civil establece que ante la ruptura de la promesa matrimonial por culpa exclusiva de uno de los novios, este está en la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados al otro, además de revocarse las donaciones realizadas a su favor. El código civil no contempla el caso de inmuebles adquiridos entre ambos previo al matrimonio. Por tal motivo, en este último caso, en dichos inmuebles se establece el régimen general de copropiedad; es decir, AMBOS son propietarios en cuotas ideales del bien, hasta que mediante un procedimiento administrativo o judicial de división y partición se establezca la parte exclusiva que le pertenecerá definitivamente a cada uno", indicó el doctor Torres.

Por su parte, la doctora Meza agregó: "Al término de la relación no sucede nada, ya que los porcentajes que cada uno tenía en la propiedad o lo que hayan decidido al momento de adquirir el inmueble se va a mantener, puesto que el noviazgo no es un matrimonio, por lo tanto, no hay que hacer una liquidación de un régimen patrimonial. Las condiciones, que se establecieron al momento de comprarlo, se mantienen".

¿Qué se puede hacer en estos casos si se tiene hijos?

Sobre este punto, el abogado Abel Torres mencionó aspectos a tener en cuenta. "Aquí también hay que diferenciar. En caso de que la pareja o novios tuvieran hijos, se entiende que hubieran realizado convivencia, si la misma se realizó por un lapso mínimo de dos años y estuvieran ambos libres de algún impedimento para contraer matrimonio, entonces conforme al art. 326 del código civil se establece entre ellos un régimen de unión de hecho, el mismo que es factible de reclamar su declaración judicial. Asimismo, conforme a la Ley 30007, se estableció el derecho de heredar que tienen los convivientes en caso de fallecimiento, por lo que en caso de que suceda, el sobreviviente y sus hijos podrán heredar el bien adquirido".

Asimismo, la letrada Lorena Meza compartió un detalle no menor es estos casos. "No se verían afectados, pues los derechos de los hijos frente a las propiedades de los padres aparecen cuando fallecen los padres y aparece lo que se denomina derechos hereditarios".

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¿Cuáles son las alternativas legales para dar solución a este tema?

"Solicitar judicialmente una declaración judicial de unión de hecho, en caso de realizar convivencia mayor de dos años. Si no se convivió ese lapso, es preferible que ambos realicen un procedimiento administrativo de división y partición para que se establezca la parte exclusiva que le pertenecerá definitivamente a cada uno. Si no hay acuerdo, deberán recurrir a una demanda judicial por el mismo motivo", aseveró Torres Castro.

"De haber tenido una convivencia que cumple con los requisitos legales que establece el código civil (convivencia de dos años a más, que sean hombre y mujer, que ninguno de los dos esté casado con otra persona, entre otras), ahí sí hablaríamos de que hay derechos similares a los de un matrimonio, correspondería una división del 50% y, si uno de los dos abandonó al otro, correspondería una indemnización o pensión alimenticia al conviviente abandonado", detalló la abogada de familia.

¿De haber un proceso legal, cuánto puede tardar?

De no haber acuerdo, una demanda judicial de división y partición puede tardar entre uno a tres años. En tanto, una de declaración judicial de unión de hecho, hasta cinco años de llegar a la Corte Suprema.

¿Qué se recomienda hacer antes de la compra del inmueble para evitar posibles inconvenientes ante una eventual separación?

Llegado a este punto, los especialistas recomiendan hacer más de una precisión. Si dos novios adquieren un bien inmueble previo al matrimonio, ambos son copropietarios, lo que implica que cada uno colaboró económicamente en igual proporción para su adquisición.

Si en la práctica uno de ellos aporta una suma mayor, es preferible que ambos adquieran en acciones y derechos, señalándose en la escritura pública respectiva el porcentaje individual que le corresponde.

De esta forma, dichos porcentajes individuales pasarían a ser bien propio de cada uno y sería heredado solo por sus hijos o ascendientes.

¿Si la propiedad está a nombre de uno de los miembros de la pareja, qué alternativas de solución existe para la otra parte?

Si por el tiempo se estableció una unión de hecho, se debe solicitar que sea declarada judicialmente y el inmueble pertenecería a un régimen de sociedad de gananciales similar al matrimonio.

De no ser así, debe reclamarse judicialmente la nulidad del acto jurídico por contener la compraventa, una declaración inexacta con relación al monto pagado por el comprador, en perjuicio de quien aportó económicamente y no figura como adquirente.

En esa misma línea, también se recomienda interponer una demanda judicial de reconocimiento de unión de hecho que acredite que hubo esa convivencia mayor a dos años.

Recomendación

De existir una marcada desproporción entre los ingresos de los novios, es preferible comprar inmuebles en acciones y derechos individuales. En caso de matrimonio, optar por el régimen de separación de patrimonios.