Reglamento de Vivienda de Interés Social: cuestionan metraje mínimo que debe tener un inmueble

Luego de un periodo de consulta y recojo de opiniones, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) oficializó el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS). Dicho dispositivo legal establece una serie de lineamientos para el desarrollo de políticas en el sector que respondan a las necesidades de la población más vulnerable.

Si bien destacan aspectos positivos como las VIS para arrendamiento y la incorporación del trabajo comunitario como modalidad para promover este tipo de viviendas, existe un gran vacío respecto al quehacer de las familias de extrema pobreza ubicadas en zonas de alto riesgo, señala Esther Álvarez, abogada del Instituto de Desarrollo Urbano CENCA.

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"Creo que debería mejorarse en enfocar el tema de la participación comunitaria y del Estado, no solo de la inversión privada. Además, se debió incluir los programas de mejoramiento integral de los barrios y de reasentamiento poblacional. Para ello, tendrían que establecerse mecanismos de coordinación con los gobiernos locales que promuevan el reordenamiento del territorio, priorizando aquellos que son ocupados por familias", explicó.

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Por su parte, José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), subrayó la importancia de que se reincorpore a la inversión privada en la promoción de VIS, aspecto que no había sido considerado en el proyecto prepublicado y que generó gran preocupación en el sector.

Otra de las principales novedades que resalta del reglamento es la inclusión de una serie de condiciones que deben cumplir los beneficiarios. Entre ellos, se encuentran el no haber recibido anteriormente bonos del Estado ni ser propietarios de una vivienda. Asimismo, la compra de la vivienda debe ser la primera adquisición, lo que refuerza la meta de apoyar a familias que aún no disponen de un hogar propio.

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Viviendas sociales de menos de 40 m2

De acuerdo con el artículo 18 del reglamento de Vivienda de Interés Social, el área techada para VIS en edificaciones multifamiliares sin capacidad de ampliación será desde 40m2. Para Espantoso, dicha disposición va en contra de la tendencia actual del mercado que evidencia una demanda creciente por viviendas de menor tamaño, especialmente, por parte de familias jóvenes y adultos mayores que prefieren espacios compartidos y servicios comunes.

"El 40% de los proyectos de un dormitorio que se están desarrollando, son áreas menores a los 40m2. Es decir, son de 35 o 32 m2, lo que funciona perfectamente en Santiago, Bogotá, Medellín y otras ciudades. Lo que se trata es tener cierres financieros. Esa diferencia de pasar de 32 m2 a 40 m2 es un 20% más en un área y ticket también. Esto va contra la tendencia de mercado, pensando en una familia joven. ¿Por qué ponerle un límite a algo que venía funcionando bien?", enfatizó.

Además, coincidió con el Ministerio de Vivienda en que se fijen 35 m2 para las VIS como módulo de vivienda con posibilidad de expansión frente a los 25 m2 que estipulaba el anterior reglamento del 2023. Sin embargo, anota que se debe aumentar el subsidio del Bono Familiar Habitacional y el valor del inmueble.

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"Así como aumentas el área, tienes que elevar dos cosas. Debes incrementar el subsidio, que se ha actualizado hace poco y que ha pasado de S/44.000 a S/50.000. Pero, también hay que actualizar el valor de esa vivienda. Antes, una vivienda podía costar hasta S/104.500 y ahora el requerimiento es 35 m2, y puede costar hasta S/104.500. Eso claramente tiene que corregirse", observó Espantoso.

Para el presidente de ASEI y la representante de CENCA, es saludable que el reglamento delimite las competencias de las municipalidades provinciales respecto a la zonificación y los parámetros para la construcción, lo que podría reducir las controversias que se han generado en algunos distritos como San Isidro o Miraflores.

Como se recuerda, a fines de enero, el Tribunal Constitucional declaró fundada parte de la demanda que presentó la Defensoría del Pueblo contra tres artículos de la Ordenanza 610 de Miraflores, la cual suspendía las licencias de construcción que era otorgadas para habilitar la edificación de proyectos inmobiliarios con informes técnicos favorables.

De esta forma, los municipios no podrán anular estos permisos ni detener la ejecución de obras privadas en tanto el Ministerio de Vivienda emita un pronunciamiento sobre el pedido de nulidad del Informe Técnico Favorable. De acuerdo con el TC, no existe competencia legal que faculte a las municipalidades a revisar proyectos previamente validados y su posible contravención a normas urbanísticas.