¿Qué se paga y por qué se paga?, por Marisa Glave

El viceministro de Vivienda afirmó ayer, en un medio local, que se harán cambios al proyecto de reglamento de vivienda social dada la reacción en contra de su implementación por parte de varias municipalidades.

El titular dice “Inmobiliarias deberán pagar a municipios para desarrollar viviendas de interés social” y en el desarrollo de la nota periodística se recogen declaraciones que señalan que el cobro lo harán las municipalidades distritales y provinciales, que será equivalente al 2,5% del valor de la obra y que la aplicación de esta norma se hará solo si el distrito acepta su uso.

Estas afirmaciones merecen esclarecimiento. Para empezar, ¿a qué se le está poniendo una tasa? La afirmación del viceministro da a entender que es a la vivienda social, lo que es un sinsentido, pues la vivienda social se debe promover y no castigar. Lo que sí se requiere ¡hace años! es el cobro de una tasa al incremento en la intensidad del uso del suelo. Para ponerlo en sencillo, no se trata de la clase social de los que vayan a vivir en esos departamentos, se trata de la cantidad de departamentos que se pueden construir y de su impacto sobre los espacios y servicios públicos.

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Esta peligrosa confusión —tasa al tipo de vivienda y no a la intensidad del uso— tiene que ver con que el ministerio aún no publica el reglamento de plusvalías urbanas. La Ley de Desarrollo Sostenible (DUS) incluye instrumentos para recuperar el valor añadido al suelo por decisiones e inversiones públicas, pero aún no se aplica. Esta confusión lleva a que el cálculo de la tasa sea solo sobre el valor de la construcción y deja de lado el elemento más importante: el incremento en el coeficiente de edificabilidad. Sin implementar este coeficiente no se puede hacer ningún tipo de cálculo serio.

Si se da un cambio de zonificación que permite que un terreno pase de ser rural a urbano, hay un incremento exponencial del valor y hoy ese incremento queda en el bolsillo del dueño de ese suelo. La lógica del cobro de plusvalías reside en la captación de una parte de ese incremento por dos razones: para invertir en el equipamiento que el nuevo uso del suelo va a demandar y porque el valor del suelo a veces se incrementa tanto que expulsa a sectores populares y vuelve más excluyente el mercado de vivienda. Por eso la tasa no es para el desarrollador inmobiliario, debe ser cubierta por y calculada sobre el valor del suelo.

Por otra parte, se señala que la decisión de aplicar o no una norma así recae en los alcaldes distritales. Esto atenta contra la ley, pues la decisión sobre el planeamiento urbano es una competencia provincial y no distrital. Debemos entender que somos un territorio integrado y no un conjunto de islas. Estas afirmaciones no son menores, por ello me sumo al pedido del urbanista Aldo Facho, quien ha señalado que estos cambios debieran también prepublicarse para permitir que la sociedad revise la propuesta.