Planificación urbana

Por: Miguel Palomino, presidente del Instituto Peruano de Economía (IPE). Director de la maestría en Finanzas de U. del Pacífico.

La semana pasada expliqué por qué a la clase media peruana aún no le era fácil cumplir con el sueño de la casa propia. Esto a pesar del aumento en sus ingresos, la ampliación del financiamiento hipotecario y el abaratamiento del mismo. En breve, la respuesta para ello era que el extraordinario aumento en el valor de los terrenos en las últimas tres décadas había hecho que la vivienda se tornara mucho más cara. Aun cuando las estadísticas presentadas correspondían a Lima, esencialmente la misma explicación se aplica para la mayoría de ciudades en el Perú.

Expliqué también que el aumento del valor de los terrenos se debía a dos factores, uno inevitable (la revalorización de los terrenos por la expectativa de un mejor futuro) y el otro, evitable (los errores de política). Lo que se pudo evitar fueron las muy malas políticas que han aquejado a nuestras ciudades desde hace muchísimo tiempo y que tienen un elemento común en casi todos los casos: la falta de planificación urbana. Sí, hay veces en que la planificación puede tener incluso mejores resultados que el libre mercado, aunque son raros los casos.

El transporte público, por ejemplo, es uno de esos casos. Ya hemos visto el resultado caótico de no tener una autoridad de transporte que funcione bien en una ciudad como Lima y los enormes costos que nos ocasiona en términos de tiempo perdido, amén de los intereses perversos que se crean al hacerlo. Por eso mismo, cuando se trata de desarrollo urbano hay que planificar a futuro no solo las vías de acceso, sino las áreas de vivienda y la densidad, las áreas recreacionales y las comerciales. Hay que asegurar la disponibilidad de los servicios básicos (electricidad, agua y alcantarillado) conforme se vaya poblando una zona.

En el Perú son muy pocas (si alguna) las municipalidades que realizan esta labor vital. La tremenda expansión urbana que desde hace décadas se da en nuestro país se ha realizado sin ninguna planificación y ha dado como resultado el mismo caos que hoy vemos en el transporte. Un estudio del Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE) indica que las 43 ciudades con más de 50.000 habitantes aumentaron su suelo urbano un 47% del 2001 al 2018. De esta expansión, el 93% ocurrió de manera informal y la mitad de ellas fue por invasiones ilegales.

Más aún, el porcentaje de expansión urbana por medios ilegales estaba en aumento, de modo que el tráfico de terrenos explicaba casi el doble de la expansión urbana en la última década que la urbanización formal. Esto se debe a la ausencia de una política de vivienda. El Estado finalmente subsidia a los invasores otorgándoles la infraestructura y servicios con que inicialmente no contaban, lo cual incentiva el tráfico de terrenos (porque se gana más) y de allí los innumerables casos que han salido a la luz estos años.

Como dijimos, es el precio del suelo el que ha subido muchísimo y el Estado no solo no ha hecho nada al respecto, sino que es la víctima favorita de traficantes de terreno e invasores profesionales. Pese a ello, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) estima que el Estado cuenta con 100.000 hectáreas de terreno urbanizable (prácticamente el mismo tamaño que toda el área metropolitana de Trujillo). ¡Se puede uno imaginar cuántas viviendas de interés social se podrían construir en ese espacio!

Si el problema más importante es el costo del terreno, ataquémoslo. La zonificación adecuada, una empresa de agua y saneamiento que funcione, un mejor uso de los terrenos del Estado y una regulación que promueva la inversión harían mucho y el resto lo puede hacer la gente, esos esforzados peruanos que a diario trabajan para darles a sus familias la oportunidad de una mejor vivienda. Los alcaldes que elegiremos en octubre tendrán mucho que decir sobre esto.