Contrato de alquiler: conoce sus cláusulas y quién debería redactarlo

Con el fin de ahorrar tiempo en trasladarse de un lugar a otro, las personas suelen alquilar un cuarto cerca de su trabajo y centro de estudios, para lo cual solo ha sido necesario presentar la copia del DNI, recibo de agua o luz y dar una cierta cantidad de dinero como garantía. Estos requisitos, que pueden variar de acuerdo a las exigencias del dueño de la casa, son fáciles de cumplir.

Con el transcurrir del tiempo, los inquilinos de los cuartos conocen a su pareja y forman su familia, lo que conlleva a que los padres alquilen un departamento para darles una mejor calidad de vida a sus hijos. En su búsqueda, encontrarán diversos precios de alquiler, los cuales varían según el distrito.

Ahora bien, para que una persona pueda vivir en un departamento alquilado, es importante que tanto el propietario como el futuro inquilino firmen un contrato de alquiler, con el objetivo de salvaguardar los intereses de cada una de las partes. Ante este escenario, es vital saber qué es un contrato de arrendamiento, las cláusulas que contiene y las obligaciones de los propietarios e inquilinos.

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Respecto a qué es un contrato de alquiler, Marlon Zubiat, gerente comercial de Alfredo Graf & Asociados, sostuvo que es la formalización de un acuerdo entre dos o más partes, las cuales son el arrendador (el dueño del inmueble) y el arrendatario (el inquilino). Según el artículo 1351 del Código Civil, la finalidad de este documento es crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

En ese sentido, el propietario del departamento cede temporalmente su predio a otra persona a cambio de una renta. Para ello, es necesario tener un contrato donde se especifique hasta cuándo se quedará a vivir el inquilino. La abogada Nalu Luna explicó este y otros puntos importantes con el fin de orientar tanto a los dueños de inmuebles como a los que quieren vivir en un predio alquilado. 

“Según el Código Civil, el plazo máximo para arrendar es de 10 años, pero eso no quiere decir que después de ese tiempo ya no se podrá arrendar el mismo inmueble”, indicó. En caso la persona quiera seguir viviendo en ese mismo lugar, tendrá que firmar otro contrato elaborado por el propietario.

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Evidentemente, la fecha del término del contrato no es la única información que se encuentra en el documento firmado por el arrendador y el arrendatario. Es por eso que es importante conocer sus cláusulas, las cuales deben ser negociadas por ambas partes. En este sentido, Zubiat dio a conocer en qué consiste cada una de ellas.

• Los antecedentes. En esta parte se señala quiénes son las partes que se involucran en el contrato.
• El bien que se está arrendando. En este apartado se coloca la descripción del bien en materia registral y el número de partida de lo que se está alquilando.
• Monto de la renta, el periodo y la cantidad de años que la persona estará en el inmueble.
• Cláusulas de condiciones. Aquí se detalla si el propietario está alquilando su inmueble para uso comercial, para que las personas vivan en el predio o para oficina.
• Las cláusulas de resolución.  
• Las cláusulas de mora.
• La descripción de la garantía. Se recomienda que la garantía no se utilice para el pago de los montos de alquiler.  
• Cláusula de allanamiento futuro (desalojo notarial exprés).
• Obligaciones que se estipulan en el contrato. Por ejemplo, quién paga los arbitrios, los impuestos prediales, los servicios, etc. Todo esto debe estar en el contrato en caso alquiles un departamento.

Respecto a las obligaciones para el arrendador y el arrendatario, la abogada Luna dijo que estas figuran en el Código Civil. Por ejemplo, en un contrato puede aparecer lo siguiente:

El arrendatario se obliga a lo siguiente:

6.1 A conservar el inmueble en buen estado de mantenimiento y sin más deterioro que el proveniente de su uso normal y diligente del mismo.

6.2 No realizar mejoras, instalaciones, modificaciones, reformas, trabajos u obras de ninguna especie en el inmueble, sin la autorización previa y expresa del arrendador. Cuando el arrendatario desocupe el inmueble, retirará su propio mobiliario y podrá retirar todas las mejoras que haya introducido en el inmueble, salvo aquellas estructurales, o adheridas al suelo, paredes, o techo de el inmueble. Las mejoras no retiradas quedarán a beneficio del arrendador, sin que generen obligación de reembolso por parte del arrendatario.

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Las obligaciones pueden ser más, todo dependerá de la especificidad que tenga el inmueble. Si crees que es necesario colocar más obligaciones debido a las características del inmueble, puedes escribirlas en esta parte del documento.

Habiendo mencionado todas las cláusulas, es menester indicar que un contrato de alquiler no nos garantiza que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones y respete el documento firmado. Hay casos en los que el arrendatario debe varios meses de renta y no se quiere retirar del inmueble. Ante este panorama adverso, Luna da algunas luces de lo que puede ocurrir después y cómo recuperar el predio.  

“Para sacar a un arrendatario de un inmueble no es sencillo, tenemos que iniciar un proceso judicial. El Código Civil y el Código Procesal Civil fijan plazos, pero estos casi nunca se cumplen. Sabemos que el juez se demora en emitir una resolución. Mientras tanto, el arrendador no puede sacar al arrendatario”, dijo.

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En cuanto al proceso judicial, es pertinente indicar que la legislación ha creado cuatro procesos para solicitar el desalojo.

"El primero es el proceso sumarísimo del Código Civil, artículo 585 del Código Procesal Civil. El segundo es el proceso de desalojo express con cláusula de allanamiento de la Ley 30201. El tercero es el proceso único de ejecución de desalojo con el Decreto Legislativo 1177. El cuarto es el proceso de desalojo notarial con la Ley 30933", agregó Luna.

Ambos profesionales coinciden en que es recomendable que las personas que van a alquilar su inmueble contraten a un especialista para que redacte el contrato de alquiler. Si bien en internet uno puede encontrar formatos de este documento, nada nos garantiza de que su contenido se ajuste a los requerimientos del propietario y del inquilino.

En cuanto a las obligaciones del propietario, Marlon Zubiat mencionó algunos de ellos.  

1. Ceder el inmueble en las condiciones en que fue negociado.

2. Permitir el uso y/o explotación del bien arrendado bajo las condiciones negociadas.

3. Respetar el plazo del contrato.

4. Asumir los impuestos prediales del inmueble.

A pesar del alza de los precios de rentas en distritos como Chorrillos, Cercado de Lima y Surquillo, ha habido un incremento de búsquedas de departamentos para alquilar. Es por eso que es importante saber qué contenido debe tener el contrato de arrendamiento. Para tomar mejores decisiones, es vital estar bien informados.