Controversia por viviendas sociales en zonas top de Lima
Residentes. San Isidro y San Borja paralizan obras que usaron incentivos públicos para multiplicar altura de proyectos en zonas urbanas. Inmobiliarias piden respetar contratos.
Siete proyectos inmobiliarios y más de cincuenta en etapa de anteproyecto enfrentan a gremios de la construcción y las municipalidades de San Isidro y San Borja, luego de que estas últimas decidieran plegarse a una reciente sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que les devuelve la competencia de decidir dónde se erige una vivienda de interés social (VIS), antes arrogada por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).
La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Peru (ASEI) considera que la decisión es retroactiva y vulnera el estado de derecho. ¿Qué pasó? El DS 010-2018-VIVIENDA y sus modificaciones de 2019 y 2020 facultaban al MVCS a determinar la zonificación y alturas de los edificios para el desarrollo de las VIS a nivel nacional, aun cuando no tuvieran el visto bueno de los cabildos.
Barranco y Munilima llevaron el caso ante el TC, que finalmente les dio la razón en mayo de este año. Para septiembre, el MVCS presentaba su nuevo reglamento de las VIS -que tampoco ha convencido a los alcaldes-, en el que se recogía parte del fallo. El problema está en que, entre 2018 y 2023, se fraguaron múltiples proyectos bajo el anterior reglamento que hoy son materia de sanción o paralización “de manera retroactiva”, según los gremios.
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Por ello, ASEI ha llevado a San Isidro y San Borja ante Indecopi para declarar como barreras burocráticas las ordenanzas que emitieron de manera paralela a las reuniones que en julio intentaron conciliar.
“Han detenido la inversión inmobiliaria con expedientes que han sido aprobados incluso antes del pronunciamiento del TC”, señala José Espantoso, presidente de ASEI.
Jorge Arévalo, gerente general de Capeco, denuncia que esta recalcitrancia resta predictibilidad al sector, y rechaza que los inmobiliarios hayan buscado aprovechar esta ventana de incentivos estatales para copar los distritos top de Lima con edificios sobredimensionados.
“La controversia está en los programas que tal vez están en el rango más alto [estratos sociales] del Crédito Mivivienda, pero estos son mucho más amplios. Por ejemplo, Techo Propio es el que requiere más inversiones”, subraya Arévalo.
Techos de cristal
Los alcaldes no piensan igual. Carlos Bruce, titular de Surco y exministro de Vivienda, señala que el problema se inició cuando los empresarios inmobiliarios empezaron a construir VIS en zonas donde el terreno es tan caro que es imposible vender inmuebles a “precio social”.
Para que la VIS sea rentable, explica, se deben comprar terrenos baratos, para así no cobrar más de S/495.000 por una vivienda. Pero si haces un edificio en Velasco Astete o Chacarilla, es imposible que sea VIS.
“Se están disfrazando para gozar de las mayores alturas con que el Estado bonifica a quienes invierten en VIS, frente a otros proyectos que no. Aquí no se necesita más reglamentos, sino replantear el programa y liderazgo visible de la ministra Hania Pérez de Cuéllar”, asevera.
Similar posición tiene Marco Álvarez. El alcalde de San Borja anticipa un pliego de respuesta a las acusaciones de retroactividad de ASEI. Asimismo, niega que los burgomaestres involucrados busquen zanjar con la inversión privada en sus distritos, pero primero está el vecino.
“Se promueve una superposición de competencias y una tremenda inestabilidad jurídica: los constructores creen que tienen derecho, pero nosotros les decimos que no. Sin embargo, de ninguna manera vamos a permitir edificios de 33 pisos donde solo se pueden ocho, o de 22 en áreas para cinco”, asesta.
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MVCS y la desnaturalización de las VIS a nivel nacional
Más distritos se han sumado contra el nuevo reglamento VIS. Miraflores ha dicho que no lo cumplirá: posee 57 de estas licencias en proceso de sanción.
Un estudio de Capeco revela que 8 de cada 10 compradores de departamentos en Lima prefieren moverse hacia distritos cercanos al de origen.
El urbanista Aldo Facho Dede subraya que son las municipalidades provinciales las que deben determinar los límites de zonificación, con lo cual ambos reglamentos de MVCS estarían errados. No obstante, considera que se deben respetar los contratos firmados hasta antes de la sentencia del TC.
La palabra
José Espantoso, presidente de ASEI
“Se está paralizando la inversión privada y el sueño legítimo de muchos peruanos de acceder a una vivienda. Muchas familias que compraron sus viviendas en planos se verán afectadas”.