Impacto de las nuevas leyes en condominios de Florida: mayores costos y cambios en la gestión estructural
La reciente legislación en Florida que regula los condominios se ha traducido en un importante aumento de los costes de vida de los edificios de viviendas familiares. La obligación de las inspecciones, las autorizaciones de los fondos de reserva, dieron lugar a una carga económica para los propietarios.
Después del desplome del edificio Champlain Towers South en 2021, el estado hizo saltar varias alarmas que querían asegurar la estructura de los condominios; esta norma afecta a los edificios de más de tres plantas y ha empezado a transformar la propiedad en Florida. Ello suscitó recelos entre los habitantes de estos edificios.
Los propietarios deben adaptarse a las exigencias que obligan a someter a inspecciones las estructuras cada diez años; la obligación de mantener los fondos para las reparaciones consiste en aumentar las tasas mensuales, lo que se traduce en un problema para aquellos que viven con ingresos fijos.
Después del desplome del edificio Champlain Towers South en 2021, el estado hizo saltar varias alarmas. Foto: AP
Revisiones estructurales obligatorias
La ley indica una revisión obligatoria de la estructura de todos los condominios con 30 años de antigüedad o de 25 si están a menos de 3 millas de la costa. Esta revisión estructural debe ser realizada por ingenieros cualificados para garantizar la sostenibilidad del mismo. Esta revisión tendrá que ser enviada a las autoridades competentes y a los propietarios.
Fondos de reserva para mantenimiento
Uno de los cambios más importantes fue que ya no se pueden repetir las auditorías y que se tiene que mantener un fondo de reserva para el mantenimiento estructural. Antes, los vecinos con recursos podían decidir contribuir o no al fondo de reserva. Hoy en día, a partir de la información de los informes técnicos, se ve un aumento considerable de las cuotas mensuales que pueden llegar a afectar a muchos de los propietarios, en especial a los de perfil más bajo.
Impacto en el mercado inmobiliario
Las nuevas normas provocan ventas forzadas y conflictos en las juntas de los condominios. Agentes de bienes de raíz están señalando la caída del interés por unidades localizadas en edificios de más de 30 años que carecen de estudios actualizados, provocando una detención del mercado inmobiliario, lo que podría tener consecuencias a largo plazo.
Medidas de prevención de conflictos de interés y de transparencia en la toma de decisiones
La ley introduce medidas de transparencia, prohibiendo que empresas que realizan inspecciones realicen las reparaciones necesarias. Esto persigue evitar conflictos de intereses y asegurar que las decisiones se tomen pensando en el bien de los propietarios. Se requiere también que las juntas publiquen documentos relevantes en soportes digitales.
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Retos y posibles modificaciones legislativas
Si bien es verdad que hay preocupaciones sobre la carga de los costes de la nueva legislación, nada parece indicar que se vayan a producir modificaciones legislativas. El gobernador Ron DeSantis manifestó su intención de revisar el efecto de la ley, aunque las prioridades siguen siendo la seguridad estructural del edificio.
La vida en un condominio de Florida tiene una mayor responsabilidad y conocimiento de las nuevas obligaciones. Los propietarios deben mantenerse bien informados y participar en las decisiones de sus comunidades, pues la seguridad estructural es un deber común que tiene altos costes.
