El tamaño sí importa

En mi artículo anterior “Vuelta al barrio” planteaba que en las zonas residenciales multifamiliares se permitiera el uso mixto del suelo donde se pueda tener comercio en los dos primeros pisos y en los pisos superiores vivienda para lograr la anhelada vida de barrio.

Siguiendo la idea del cambio de la zonificación residencial, habría que hacerles notar a las autoridades municipales de algunos distritos de Lima Metropolitana que para adecuarnos a la “nueva normalidad” de la poscrisis del coronavirus es preciso modificar (o eliminar) ciertas Ordenanzas que impiden un desarrollo inmobiliario dirigido a los jóvenes que se quieren independizar o a los adultos mayores que desean mudarse a departamentos más pequeños, viéndose forzados a irse a otros distritos en busca de alternativas más económicas, abandonando el barrio donde nacieron y alejándose de sus amigos y familiares.

Voy a referirme a las normativas de aquellos distritos que obligan a porcentajes y áreas mínimas para los tamaños de los departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. Por ejemplo, en todo el distrito San Isidro con zonificación residencial se obliga que el 50% del número de los departamentos como mínimo sean de 3 dormitorios y según el ámbito deben tener tamaños de 130 m2, 150 m2 y 200 m2 de área techada, un mínimo de 30% de 2 dormitorios del total de los departamentos (110 m2, 120 m2 y 150 m2) y solo permitiéndose el 20% de departamentos como máximo de 1 dormitorio, con áreas techadas mínimas de 80 m2, 90 m2 y 110 m2, respectivamente.

Con estos tipos de Ordenanzas que de por sí son limitativas obligan a los constructores a ofrecer productos sobredimensionados y caros que tardan en colocarse y que probablemente con los nuevos protocolos para la Construcción podrían aumentar aún más sus costos. Las municipalidades no entienden que el riesgo inmobiliario no lo asumen ellas, sino son los inversionistas inmobiliarios quienes exponen su dinero y que ahora deberán enfrentar la “nueva realidad” con todo lo que les puede deparar la ley de oferta y demanda.

Lo lógico sería que la construcción se determine con el estricto cumplimiento del Reglamento Nacional de Construcciones para todas las municipalidades del país y así no tener que lidiar con las antojadizas Ordenanzas Municipales. ¿Por qué el tamaño sí importa? ; porque los departamentos pequeños son los que tienen más rápida salida inmobiliaria, porque el comprador incurrirá en un menor esfuerzo económico o deuda y porque lo más importante es que densificando la ciudad y haciéndola mixta, lograríamos que los vecinos se desplacen menos para ir a trabajar y satisfacer sus necesidades, a la vez evitaríamos que la gran Lima se siga expandiendo, reduciendo los costos en la inversión pública y logrando atender con mayor prontitud y calidad la provisión de agua , energía, transporte, gestión de residuos, servicio de gas, etc.

Uno de los grandes retos para las autoridades competentes es proyectarse hacia la “nueva realidad, con más creatividad y dinamismo para así enfrentar una crisis como la actual. En general los distritos deben tener reglas claras y sensatas para que los constructores puedan invertir en edificios con departamentos del tamaño y precios que sean asequibles a las posibilidades del actual mercado inmobiliario y el de sus habitantes.