¿En qué casos el Gobierno puede expropiar una vivienda y qué derechos tiene un propietario?

Hace algunos meses, se formalizó la decisión de expropiar las viviendas situadas en el distrito de Independencia, San Juan de Lurigancho y Lurigancho Chosica. Esta medida se tomó con la finalidad de dar paso a la construcción del Anillo Vial Periférico, un proyecto promovido por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC). A raíz de ello, los habitantes afectados se han visto en la necesidad de abandonar sus hogares para reubicarse en otras zonas.

La expropiación en Perú es un proceso legal mediante el cual el Estado puede adquirir forzosamente la propiedad privada de un ciudadano o empresa, generalmente por razones de utilidad pública o interés social. La Constitución Política establece que la expropiación debe ser autorizada por ley y previo pago de una indemnización justipreciada.

En la legislación peruana, se identifican condiciones particulares que otorgan al Gobierno la capacidad de proceder con la expropiación de propiedades. Angello Rivera, asociado principal en Osterling Abogados y docente en ESAN Business Law, destaca que el motivo más frecuente para esta acción es la ejecución de proyectos que se consideran de utilidad pública o que responden a un interés social. Entre estos se incluyen la ampliación de la infraestructura vial o la implementación de iniciativas de desarrollo urbano.

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Expropiación en Perú: ¿en qué casos e realiza?

Esta medida se constituye de forma excepcional, señala Rivera. El artículo 70 de la Constitución, que afirma el derecho a la propiedad como uno de los derechos fundamentales tanto en Perú como en diversas regiones del mundo, declara la inviolabilidad de este derecho. No obstante, el mismo artículo admite la capacidad del Estado para llevar a cabo expropiaciones.

"La expropiación es un tema extraordinario. El artículo que reconoce el derecho de propiedad es uno de los principales en Perú y en varias partes del mundo (...). También reconoce que el Estado puede expropiar. Ahora, ¿qué necesita para privar de la propiedad de una persona? Tiene que ser, primero, o por causa de seguridad nacional, es decir, hay algún tema o conflicto y necesita una propiedad, o por necesidad pública", agregó.

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Asimismo, el especialista señala que este procedimiento debe cumplir, además, con dos criterios adicionales. "Debe existir una legislación que declare y autorice el acto de expropiación y, por otro lado, es imperativo realizar el pago de una indemnización justipreciada, conforme lo estipula la Constitución", explica.

¿Qué derechos tengo como propietario de una vivienda a expropiar?

Una vez que se aprueba la expropiación en determinada zona, lo esencial que debe recibir el afectado es la indemnización por el daño ocasionado. En ese sentido, Angello Rivera señala que lo correspondiente a los derechos de un afectado es que el procedimiento se haga de manera correcta. "Una vez que sea aprobada la expropiación, que den plazo adecuado (al propietario) para buscar otra propiedad y mudarse, para trasladar los equipos que tengas, que me paguen el justiprecio como se ha pactado y me depositen el dinero. Yo tengo ese derecho para poder reclamar. Tengo derecho a no estar de acuerdo y discutir en los tribunales", mencionó a este diario.

¿Cómo se calcula el valor de un inmueble a expropiar?

En Perú, la determinación del valor de un inmueble a expropiar se realiza conforme a un procedimiento técnico y legalmente establecido. La tasación del bien se lleva a cabo por peritos acreditados, quienes evalúan factores como la ubicación, características físicas, uso y potencial comercial del inmueble. En caso de discrepancias, las partes pueden recurrir a instancias judiciales para resolver el conflicto.

Rivera Domínguez afirma que el cálculo de la compensación recibida por una expropiación debe considerar dos factores cruciales. "En primer lugar, es necesario realizar una valoración del valor comercial del bien, estableciendo 'tu bien vale X cantidad'". No obstante, aquí surge el debate, ya que el valor no debería limitarse a eso. Según lo establecido por la normativa, debe aplicarse una indemnización justa.

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Por ejemplo, si se posee una propiedad valorada en S/200.000 con la intención de desarrollar un proyecto inmobiliario que generaría una ganancia adicional, la expropiación de dicha propiedad no solo debería compensar el valor comercial inicial, sino también la pérdida de potenciales ingresos futuros. "La indemnización justipreciada implica el valor de mercado del bien y la eventual indemnización por los daños y perjuicios que me ocasiona esa expropiación. Lo más usual es pedir, por ejemplo, que yo tengo que trasladar maquinaria, equipos; entonces, todo este traslado me va a costar".

Ante este problema, el Decreto Supremo N.º 015-2020-VIVIENDA señala que se puede revisar el valor de la tasación e indemnización. "Un juez tendrá que valorar, llamar a otros peritos y hacer nuevamente una tasación de evaluación de los daños. Y lo que decida el juez es lo que se tiene que pagar", agregó en diálogo con este medio.

¿Es posible evitar la expropiación de mi predio?

Aunque un propietario se oponga, la expropiación puede proceder si se cumplen los requisitos legales y se ofrece una compensación justa. Sin embargo, existen mecanismos legales para impugnar el proceso si se considera que no se han respetado los derechos del propietario. "Lo único que puede cuestionar el expropiado es el monto de la indemnización justipreciada, nada más. Tú no puedes discutir que no te expropien, porque eso corresponde a un interés social y el bienestar común de la sociedad. Un juez o árbitro (...) lo único que van a decidir es cuál es el monto que se tiene que pagar".

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Si hay una vivienda abandonada, ¿a quién le corresponde la indemnización?

En casos de expropiación, la notificación al propietario registrado es crucial, incluso si no posee físicamente el bien. Se debe asegurar una compensación justa tras identificar y contactar al dueño. Para propiedades no registradas pero con certificado de posesión, también es esencial notificar al poseedor. La complejidad surge cuando la propiedad no está formalmente registrada, ya que la falta de inscripción oficial podría llevar al Estado, eventualmente, a reclamarla como propia, al basarse en la presunción de que los terrenos son estatales a menos de que se demuestre lo contrario.

"Si es una propiedad que sí tiene propietario, está inscrita en registros públicos, se le tiene que explicar, por más que no esté en posesión del bien. Se tiene que ubicar a la persona y notificarla correctamente acerca de la expropiación y pagarle el justiprecio", sentenció el letrado.