Gerardo Freiberg: “Estamos en camino de seguir con alza de precios”
El exgerente general del Fondo Mivivienda alegó que el incremento del precio está principalmente asociado con la falta de planificación en promoción de oferta de vivienda.
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Freiberg desgrana los factores que explican el mercado inmobiliario local, el cual no está a la altura de las necesidades de las familias y, por su alta concentración, eleva los costos en un periodo donde las tasas se endurecieron por las políticas monetarias del Banco Central de Reserva.
-¿Cómo viene el mercado inmobiliario? ¿Se afectará con la caída de la construcción?
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-De hecho hay un impacto en el sector, pero tenemos que entender que nuestro mercado inmobiliario requiere alcanzar una mayor madurez. Imagínate que solamente se ofrecieran dos tipos de zapatos y en dos tallas para toda la población. Eso implicaría que si bien todos lo necesitan y tuvieran que usarlos, no estarán satisfechos con lo que reciben. Eso es lo que pasa en el sector inmobiliario.
-¿Qué alteró al mercado?
-A raíz de la ley del inquilinato, que fue un movimiento regional, se sufre una distorsión importante. Se protegió en exceso al inquilino en detrimento del propietario y progresivamente generó el déficit de vivienda que hoy vivimos. El problema de las viviendas de alquiler es que no hay una oferta suficiente para atender al mercado, e impacta económicamente al reducir la movilidad laboral de las familias jóvenes y genera tugurizaciones, lo que desvirtúa todo. El incremento del precio está principalmente asociado con la falta de planificación en promoción de oferta de vivienda.
-¿Los programas estatales no cumplen?
Lamentablemente, no. Se hicieron algunos ejercicios. Sacamos la ley de arrendamiento para vivienda, pero no se cerró el círculo porque esa ley debió haber contado con una exoneración al impuesto general a las ventas para vivienda para no generar competencia desleal entre aquellos que en forma natural alquilan y los de alquiler corporativo. Es muy difícil que pequeños constructores busquen terrenos para ofrecer viviendas porque están a la merced de las grandes inmobiliarias que compran terrenos para su banco y las proyectan varios años en futuros desarrollos. Esto distorsiona en general a todo el mercado más allá de no satisfacer las necesidades de las familias.
-¿Explica los altos precios?
-Que haya demanda a futuro genera una presión al alza en el mercado. En Lima, los costos son altos porque hay alta densidad. Se requiere otro tipo de desarrollo que no necesariamente va por vivienda social en propiedad. Todos tienen derecho a una vivienda, pero esta propiedad tiene que darse en el momento que se requiere. Se tiene que combinar la oferta.
-¿Por qué se da el incremento del valor del m2?
-Zonas que antes no eran muy atractivas comenzaron a serlo porque estos terrenos tenían valores más asequibles. Es un circulo vicioso que se alimentó con el alza de tasas.
-¿Nos encaminamos a un mercado más caro?
-En la medida de que no se tomen acciones adecuadas, sí, estamos en camino de seguir con el alza de precios, lo cual no va a ir necesariamente de la mano con el incremento de unidades vendidas.
-¿A dónde apuntar?
-Tiene que haber una mejor segmentación de la promoción de vivienda. No todos necesitamos la misma. Aparte de una promoción de la inversión corporativa en vivienda de alquiler social: hoy existe el bono Mivivienda y Techo Propio, pero en algún momento se habló de un bono para ayudar en el pago de alquileres. No tiene sentido sacar un bono así si no hay una política de promoción de la inversión privada para beneficiar a los de menores ingresos.
