¿Me corresponde pagar los daños a un departamento alquilado pese a que el contrato no lo estipula?
El arrendamiento de inmuebles es una las opciones más utilizadas para acceder a una vivienda. Sin embargo, si ambas partes no tienen claro los acuerdos, pueden llegar a la vía judicial.
El alquiler de viviendas ha sido desde siempre una de las modalidades más utilizadas para quienes buscan una vivienda, ya sea por cercanía a su centro de labores, independización u otros factores. No obstante, se deben establecer muy bien las condiciones de este acuerdo: tanto propietarios como inquilinos cuentan con obligaciones y derechos que cumplir, los mismos que deben estar estipulados en el contrato de arrendamiento. De no efectuarlos, podría acarrear más de un problema legal entre ambas partes.
Uno de los puntos que mayores dudas genera en cuanto al alquiler de inmuebles corresponde a los pagos que deben realizar los involucrados. Para absolver esta interrogante, La República conversó con Gino Layseca, gerente general de la consultora Layseca Asociados, y con Marco Torres Maldonado, docente de Derecho Civil y asociado senior en Rodríguez Angobaldo Abogados, para despejar estas dudas.
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¿Debo pagar los daños del inmueble que alquilo así no esté establecido en el contrato?
Por supuesto que sí. El hecho de que no se haya acordado nada en el contrato sobre los daños en el departamento arrendado no significa que el arrendatario se encuentre liberado del pago de cualquier resarcimiento. Lo que ocurre es que, en tales casos, se aplica supletoriamente el Código Civil, el cual establece que todo arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, salvo que demuestre que ello ha ocurrido por una causa no imputable a él. ¿Qué significa ello?
"Por ejemplo, que si el departamento sufre daños por alguna inundación o incendio, en principio, la reparación de tales daños serán de cargo del arrendatario, por cuanto es aquel quien ejerce, de manera inmediata, el control y uso del bien en su provecho", explicó el abogado Marco Torres.
En todo contrato de alquiler de una vivienda existe una garantía monetaria que usualmente corresponde a uno o dos meses de alquiler que recibe el propietario del inmueble. En ese sentido, el propietario de la vivienda puedo utilizarlo para cubrir los gastos de cualquier daño en el departamento, siempre y cuando este no sea producto del propio uso del mismo.
Por ejemplo, los desgastes de una grifería, un interruptor y/o tomacorriente, la pintura o el barniz del piso, etc. Sin embargo, si se malogran las bombas de agua, si se presentan problemas eléctricos en las redes y/o en el tablero de llaves, roturas en las puertas y ventanas, etcétera, estos daños se descontarán del monto de la garantía recibida.
¿Qué gastos debe cubrir el inquilino?
Este punto depende de lo que las partes hayan establecido en el contrato de arrendamiento. Si no hubiera algún acuerdo al respecto, el Código Civil brinda una solución.
Según el artículo 1682 del Código Civil, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario del bien son de cargo del arrendatario. Tratándose de inmuebles (casas, departamentos, oficinas, etc.), tendrán ese carácter, por ejemplo, la reparación de las cerraduras, de algún atoro sanitario, la renovación de la pintura de las paredes, el cambio de algún vidrio en la ventana, entre otros.
A tales reparaciones, en doctrina, también se las conoce como locativas, ordinarias o de mantenimiento, y guardan relación con el cuidado diligente del bien que debe tener todo arrendatario.
De igual modo, el experto señala que se debe devolver el departamento tal como fue recibido. Si se lo entregaron pintado, deberá devolverlo pintado; si se malogra un accesorio del tanque del inodoro, tendría que cambiarlo, entre otros.
¿Qué gastos debe cubrir el propietario del inmueble?
Sin perjuicio de algún acuerdo diferente, en principio, le corresponde al propietario efectuar todas las reparaciones necesarias en el inmueble. Dichas reparaciones, según lo entiende nuestra jurisprudencia, permiten que el inmueble se pueda seguir utilizando por el arrendatario para la finalidad para la que fue arrendada (fines de vivienda o comercio).
Una reparación necesaria, por ejemplo, podría consistir en una cañería que genera una gotera permanente o un defecto en el piso del inmueble, que impida su normal tránsito. En caso ello ocurra, el arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al propietario acerca de las reparaciones que haya que efectuar. Si se trata de reparaciones necesarias urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso —que podría conllevar a un descuento de la renta convenida—, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
El propietario es responsable de reparar o reponer los equipos y/o elementos que garanticen el buen uso y funcionamiento del departamento. Por ejemplo, si luego de un sismo los muros sufren daños, el propietario tendría que repararlos. Si los vidrios de las ventas se dañan, también tendría que repararlos, entre otros daños.
Además, el dueño es responsable de todos los daños que pueda sufrir el departamento por efectos ajenos al inquilino. Por ejemplo, si el departamento de arriba se inunda y daña el departamento que renta el inquilino, es el propietario el que tiene que reparar los daños. El inquilino no tiene por qué lidiar con el vecino del piso de arriba.
En caso del deterioro de la propiedad causado por el paso del tiempo, ¿quién se hace cargo?
El propietario es el que se haría responsable de todos los daños que pueda sufrir el departamento por efectos ajenos al inquilino. De no cumplirse este punto, podría incluso demandarse al propietario.
¿Cuál es la mejor alternativa para estos casos?
Gino Layseca señala que lo mejor es conciliar con el propietario. Asimismo, explica qué gastos deberían ser cubiertos por ambas partes.
"El inquilino debe pagar el costo del mantenimiento del edificio y los arbitrios municipales. Sin embargo, las mejoras y otros gastos extraordinarios del edificio corren por cuenta del propietario. Por ejemplo, pintura del edificio, cambio de ascensores, entre otras", detalló.
