Estos son los distritos más caros y más baratos para comprar una vivienda en Lima, según expertos

En medio de un mercado inmobiliario cada vez más amplio en Lima, el sueño de adquirir una vivienda requiere de diversos análisis en el comprador, desde la elección del distrito hasta el tipo de financiamiento adecuado. La República, basado en un reciente informe de Urbania y en las opiniones de dos expertos en el rubro inmobiliario, ofrece una radiografía precisa del panorama actual de las viviendas en la capital del Perú.

El ingeniero civil Alexis Vega Pereda, gerente de Obras y Proyectos, y Carla Chipana, jefa de relaciones laborales de una reconocida inmobiliaria de Perú, brindaron detalles para La República sobre las zonas más caras y baratas para adquirir una propiedad en Lima.

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¿Cuál es el precio promedio de una vivienda en Lima actualmente?

Según el reporte de mayo de 2025 de Urbania, el precio del metro cuadrado promedio en Lima alcanzó los S/ 6,816. Esta cifra, sin embargo, varía drásticamente entre zonas como San Isidro o Comas, principalmente debido al desarrollo urbano. En ese sentido, el ingeniero civil Alexis Vega señaló que el precio promedio de una vivienda en Lima está alrededor de S/450.000, aunque advirtió que el costo varía un poco según el distrito y el tamaño del inmueble

“Lima Moderna puede estar alrededor de S/6.500 y S/7.500. Lima Top entre S/9.000 hasta S/12.000, y Lima Centro o Norte entre S/5.500 y S/6.500 por metro cuadrado. Los tamaños promedios son entre 60 y 75 metros cuadrados (…). Casi el 70% de las adquisiciones de viviendas formales en Lima son de familias tradicionales: una pareja con uno o dos hijos, que necesita dos o tres dormitorios más un staff”, explicó para este medio.

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¿Cuáles son los distritos más caros y más accesibles para comprar una vivienda en Lima?

Vega Pereda indicó que las ventas más caras se encuentran en la zona conocida como Lima Top, donde están los distritos de San Isidro, algunas partes de Surco, La Molina y algunas zonas de Barranco. Asimismo, agregó que la media más accesible se encuentra en Lima Moderna, en Jesús María, Surquillo, Lince y Pueblo Libre. “También tenemos un mercado en Santa Catalina, Santa Beatriz, donde el precio por metro cuadrado también es muy asequible”, detalló.

El reporte de Urbania ubica a Barranco como el distrito más caro, con una valoración promedio de S/9.435 por metro cuadrado, seguido de San Isidro (S/9.232), Miraflores (S/8.759) y San Borja (S/7.340). Asimismo, los espacios más baratos de la capital se encuentran en:

• San Martín de Porres: S/3.015
• Callao: S/3.416
• San Juan de Miraflores: S/3.585
• Los Olivos: S/3.659

Carla Chipana, especialista en derecho corporativo y laboral, advirtió que muchas de las viviendas más económicas presentan problemas de titulación o carecen de habilitación urbana. “Desde la parte legal, siempre se recomienda que además de que miremos el costo, el comprador también verifique que la propiedad esté correctamente inscrita en Sunarp, que tenga licencia municipal y que no existan cargas ni procesos judiciales pendientes. A veces el precio puede ser bajo, pero si la propiedad tiene riesgos legales y el costo real puede ser mucho mayor”, resaltó.

¿Por qué cada año sube el precio de las viviendas en Lima?

Vega Pereda explicó para La República que, si bien los precios aumentan cada año, lo hacen a un ritmo más moderado que la inflación. Según refirió, el Perú ha tenido inflaciones en los últimos tres años de alrededor del 6% y 8%, y el precio de la vivienda en promedio no ha llegado a esos valores.

“Tenemos un promedio entre 3% y 5%, dependiendo de la zona. Cada año va aumentando el valor, pero no solamente yendo de la mano de la inflación, sino también porque se va generando plusvalía y se incrementa el valor de la tierra y del que hay en el desarrollo urbano de cada distrito. No es lo mismo haber comprado un terreno, un departamento o una casa en la avenida Grau, de Barranco, hace 15 años que actualmente. Con la urbanización y el desarrollo urbano que ha ido cambiando totalmente el precio por metro cuadrado”, sostuvo.

Por su parte, Chipana destacó la plataforma Mira a Quién le Compras, del Indecopi, donde los compradores se pueden enterar sobre cuáles son las inmobiliarias que tienen más denuncias.

“Por ahí también podríamos ver por qué. Me parece que también hay un acápite que te señala cuáles han sido las denuncias, de repente lo que normalmente usa Indecopi: idoneidad, falta de información completa. Y dentro de la información tenemos que tener en cuenta que esta información que te da la inmobiliaria tiene que ser oportuna, verás, confiable, fácilmente accesible y en castellano”, indicó.