“Las viviendas sociales se venden a la clase media o media alta, la mayoría en Lima”
Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista y cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, nos habla sobre los problemas estructurales que están detrás del déficit de vivienda en el Perú.
El déficit de viviendas en Perú asciende a más de 1 millón 900.000 unidades habitacionales, siendo 586.880 las viviendas que no existen, y más de 1 millón 319.418 en mal estado, de acuerdo con cifras de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del INEI. Sin embargo, el problema es más complejo y va más allá de un número.
-¿Qué se puede hacer para cambiar este escenario?
-Lo primero es entender que la vivienda no es un fin sino un medio para alcanzar los estándares de vida digna. Si no tenemos esto claro, la vivienda se convierte en un producto. Si entendemos el déficit de vivienda como un déficit de unidades inmobiliarias; es decir, producción, vamos a hacer lo que hace el Ministerio de Vivienda (MVCS) con el reglamento de las llamadas Viviendas de Interés Social (VIS), un instrumento que permite reducir la incidencia del costo del suelo.
-A partir de ahí empiezan a hacerse edificios más altos.
-Claro. Desde la teoría, si el problema de vivienda era un problema de producción, si yo la estimulo estoy atancándolo. Ahí se ve cómo una inadecuada lectura del problema te lleva también a soluciones inadecuadas. Esto ha fracasado rotundamente y es que el problema de la vivienda en el Perú no es un problema de producción.
-¿Cuál es el problema de la vivienda en el Perú?
Es un problema de informalidad y de inclusión financiera. En el Perú, más del 75% de las familias se desenvuelve en una economía informal, no todos sus ingresos están bancarizados. Entonces, no pueden demostrar capacidad de endeudamiento y así tampoco acceder a un crédito hipotecario.
-Precisamente, un informe del BID reveló que en Perú, solo 8 de cada mil habitantes acceden a un crédito hipotecario.
-Es que esa es la respuesta. El déficit nacional de viviendas es de 587.000 unidades, y anualmente se colocan aproximadamente 14.000 créditos del Fondo Mi Vivienda, esto no representa ni el 2%. Pero hay un agravante, el 80% de los créditos fueron tomados por el tercio de la población con mayores ingresos, concentrándose en Lima Metropolitana.
-La oferta de vivienda formal es entonces insuficiente.
-No solo es insuficiente, sino que termina atendiendo a los sectores más acomodados. Esto explicaría el particular interés de las desarrolladoras inmobiliarias de promover proyectos utilizando los reglamentos de vivienda social del MVCS en los distritos más consolidados de la capital. Mira la paradoja, los incentivos normativos y financieros que el Estado ha diseñado para reducir la brecha habitacional terminan atendiendo la demanda de las familias que menos ayuda necesitan.
-¿Cuál es la cifra más reciente del déficit de viviendas en Lima?
-Según PlanMet2040 es de 225.000. El stock de viviendas formales es de 40.000 unidades y la venta de 18.000. Es decir, la oferta formal representa el 18% de la demanda y el mercado formal consume menos del 50% de dicha oferta. En síntesis, el mercado formal solo está atendiendo al 8% de la demanda de viviendas de la metrópoli.
-Esa brecha está conformada por familias con economías informales.
-Así es. Y hoy por hoy resuelven su necesidad habitacional mediante la autoconstrucción, una actividad que mueve millones de millones al año. Según un estudio reciente de GRADE, representa el 4,1% del PBI nacional, y el 60% del PBI de la construcción.
-¿Esto se relaciona con el tráfico de terrenos?
-Uno de los mayores negocios es el tráfico de tierras. Este suelo es vendido como posesión a las personas que no pueden acceder al suelo de otra manera y van empezando a construir donde no hay agua, luz, pistas, nada. Luego, como ciudadano, vas a intentar que tu municipalidad -que además tiene ingresos limitados- te de todo lo que no te ha dado el que te vendió la posesión.
-¿Y qué pasa con la producción de viviendas que se hace mediante el VIS?
-Esas viviendas tienen un mercado y es el mercado de la PEA formal. Más de la mitad de este universo se encuentra en Lima y se vende a la clase media o media alta. ¿Y dónde quieren vivir? Lo más cerca posible a Miraflores, San Isidro, Surco o San Borja. Toda la disputa de la vivienda social está concentrada en esos distritos.
-Hace poco el TC reforzó el fallo de 2023 contra el reglamento VIS del ministerio.
-Lo que se ha determinado es que el MVCS ya no debe intervenir en competencias municipales para poder simular vivienda social. Es decir, no puede determinar zonificación, altura ni cualquier otro componente de la materia.
-¿Cuál es el futuro de los proyectos involucrados?
-El fallo del TC explica que se deberá revisar caso por caso para ver cuáles se mantienen en proceso, lo cual está generando un impacto muy negativo en el sector inmobiliario, afectando principalmente a los compradores y a los vecinos afectados.
-¿Quién debe encargarse?
-El único nivel de gobierno que tiene autonomía para determinar la zonificación y su reglamento son los municipios provinciales. El MVCS se atribuyó responsabilidades, pero no se puede aplicar un solo reglamento para todas las ciudades del Perú. La capacidad de soporte de los suelos es distinta.
