Viviendas en Lima Norte, Este y Callao: ¿Por qué crecen las ventas en el primer trimestre?

El mercado inmobiliario en Lima se mueve hacia nuevas zonas como Lima Norte, Lima Este y el Callao, que están ganando terreno, no porque vendan más que los distritos tradicionales como Jesús María, San Miguel o Miraflores, sino porque están vendiendo más rápido, según el último reporte de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP).

Estas zonas registraron los mayores crecimientos en absorción —indicador que mide la velocidad de venta de las viviendas— durante el primer trimestre del año, lo que evidencia una demanda activa frente a una oferta aún limitada. En Lima Norte, la absorción mensual pasó de 5,5% a 6,9%. En tanto, Lima Este mostró un avance aún más marcado, al subir de 6,5% en 2025 a 11,2% en 2026.

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Aunque el foco ha estado en el aumento de ventas en el Callao —que pasaron de 112 a 222 unidades (+98%) en este trimestre—, también se registró un fuerte incremento en la absorción, que subió de 2,1% a 4,7%. Este dinamismo responde a la misma lógica: inmuebles que encuentran compradores con mayor rapidez, especialmente en el segmento de vivienda asequible.

Vivienda en Lima Norte y Este: Plan de Desarrollo Urbano gatilla velocidad de ventas

A diferencia de Lima Top, Lima Moderna o Lima Centro, que son los mercados más maduros donde la absorción se mantiene estable, las zonas periféricas muestran mayores variaciones. Esto se debe a que combinan incrementos en ventas con una oferta aún limitada. “Estamos viendo que hay un crecimiento de estos distritos más periféricos que ya se están volviendo bastante interesantes para el desarrollo inmobiliario”, apuntó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP. 

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La ejecutiva destacó el caso de Lima Norte, que registró un incremento del 20% en ventas, donde la planificación urbana ha sido un factor determinante. En esa línea, distritos como Carabayllo e Independencia reflejan este impacto y lideran las ventas en la zona.

En distritos como Independencia, el crecimiento inmobiliario responde a factores concretos vinculados al desarrollo urbano y la mayor previsibilidad para la inversión. “Ha habido desarrollo de pistas, veredas, y además porque el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Lima Norte ya se aprobó el año pasado. Entonces, eso le da a los inversionistas predictibilidad a largo plazo, el hecho de que existan estas reglas claras, que ya han trazado la cancha, permite que los inversionistas vayan ahí porque ya saben qué terreno está pisando”, señaló Gálvez en diálogo con La República.

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Cabe recordar que el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Lima Norte 2025-2034, lanzado en agosto de 2025, se presenta como una herramienta clave para orientar el crecimiento urbano sostenible en una de las zonas con mayor dinamismo de la capital. Este plan abarca distritos como Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa.

En paralelo, Lima Este también muestra un fuerte impulso: con un crecimiento superior al 70% en ventas, San Juan de Lurigancho se posiciona como uno de los principales motores del mercado inmobiliario. Este avance no es casual. Detrás del incremento en la absorción de viviendas destacan factores como la mejora en infraestructura vial, la planificación urbana y una demanda aún insatisfecha. “El desarrollo inmobiliario siempre tiende a explotar cerca de los ejes viales. Es algo que ocurre en todo el mundo”, concluyó Gálvez.

Sector inmobiliario: cambios normativos permiten desarrollar proyectos

El dinamismo inmobiliario que se ve en el Callao responde a su cercanía con distritos como San Miguel y Lima Centro, pero con precios más accesibles, lo que lo convierte en una alternativa frente a zonas más caras, explicó la ejecutiva a este medio.

También influyen las mejoras en conectividad, como la Línea 2 del Metro, y la aparición de nuevos proyectos que han renovado la oferta con viviendas más modernas.

Asimismo, indicó que el Callao viene absorbiendo la demanda de hogares que no logran acceder a otros distritos, impulsado por su cercanía a polos de empleo como el aeropuerto y el puerto. “Muchos compradores están buscando alternativas más accesibles, pero sin perder conectividad”, agregó.

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En términos generales, el mercado inmobiliario mantiene un desempeño sólido. Durante el primer trimestre de 2026 se vendieron cerca de 8.000 viviendas nuevas, un 20% más que en el mismo periodo del año anterior, mientras que la absorción total pasó de 4,3% a 4,7%.

Este crecimiento se da en un contexto de relativa estabilidad en precios —que incluso registraron una ligera caída cercana al 1%— y tasas hipotecarias que se han mantenido casi sin cambios, lo que refuerza la idea de que el principal motor del mercado sigue siendo la demanda. 

Precios de viviendas en Lima se mantienen estables pese al mayor ritmo de ventas

A pesar de este mayor dinamismo en las ventas, los precios no han mostrado grandes variaciones entre marzo de 2025 y marzo de 2026. Lima Top continúa liderando con valores cercanos a S/8.525 por m², mientras que Lima Moderna se ubica alrededor de S/7.048. En zonas como Lima Centro y Lima Sur, los niveles rondan los S/6.000 y S/5.200, respectivamente.

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Por su parte, Lima Norte y Lima Este —donde se concentra gran parte del crecimiento en ventas— presentan precios más accesibles, alrededor de S/3.982 y S/4.926 por m², lo que ayuda a explicar la mayor rotación de unidades. En tanto, el Callao se ubica en niveles cercanos a los S/4.852 por m².