Vivienda social en Perú: estas son las regiones con más casas disponibles y cuánto cuestan

La oferta de vivienda de interés social (VIS) en Perú se concentra cada vez más fuera de Lima y Callao: 52.766 de las cerca de 66.000 unidades disponibles están ubicadas en regiones, mientras que 13.208 se encuentran en la capital y el primer puerto. La distribución coloca al interior del país como el principal mercado de esta oferta habitacional.

El dato adquiere relevancia en un mercado donde la falta de vivienda no se limita a la cantidad de inmuebles disponibles. Según el INEI, en 2024 el 2,1% de los hogares del país presentaba déficit cuantitativo de vivienda, es decir, requería una vivienda adicional o adecuada para cubrir sus necesidades habitacionales. A ello se suma un déficit cualitativo de 8%, relacionado con problemas de materiales, hacinamiento o servicios básicos.

La oferta registrada por el Fondo Mivivienda muestra, por tanto, una concentración importante en departamentos fuera de la capital, aunque la disponibilidad no es uniforme entre regiones.

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¿En qué regiones hay más viviendas sociales?

La Libertad encabeza la oferta nacional con 14.974 viviendas, seguida por Lima y Callao, con 13.208. Después aparecen Piura, con 10.142 unidades; Lambayeque, con 10.107; e Ica, con 8.601.

También existe oferta registrada en San Martín, Áncash, Arequipa, Tacna, Junín, Cusco y Apurímac, entre otras regiones. En conjunto, las cifras muestran que una parte considerable de los proyectos de vivienda social se encuentra fuera del principal mercado inmobiliario del país.

La distribución no es completamente nueva. En abril de 2026, el Ministerio de Vivienda reportó que existían más de 57.600 viviendas sociales disponibles a nivel nacional y que 44.546 estaban ubicadas en regiones, equivalentes al 77,3% del total. En ese momento, además, la mayor parte de la oferta regional correspondía al programa Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva.

La cifra más reciente eleva la oferta disponible a cerca de 66.000 unidades y lleva la participación del interior del país al 80%, de acuerdo con el reporte difundido por el Fondo Mivivienda.

¿Qué pasa con la oferta de vivienda en Lima?

Aunque Lima y Callao concentran una proporción menor del stock total, todavía reúnen 13.208 viviendas, de las cuales 11.133 pueden ser adquiridas mediante el Crédito Mivivienda.

La oferta se distribuye en distintos distritos de la capital y el Callao. San Miguel registra 1.637 viviendas disponibles, seguido por el Cercado de Lima, con 1.430; Comas, con 1.271; Chorrillos, con 879; San Martín de Porres, con 810; y Callao, con 635.

Esto significa que la oferta de vivienda social en Lima no está concentrada exclusivamente en los distritos periféricos. San Miguel, por ejemplo, figura entre las zonas con mayor número de unidades disponibles, mientras que otros mercados importantes aparecen en distritos con mayor densidad poblacional.

La diferencia entre Lima y las regiones también se observa cuando se separan los programas. En mayo, el Ministerio de Vivienda informó que el 94,85% de la oferta de Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva estaba ubicada en provincias, mientras que el Crédito Mivivienda tenía una distribución más concentrada en Lima y Callao.

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¿Cuánto cuesta una vivienda de interés social?

El precio depende del programa y de las características de la vivienda. El Crédito Mivivienda permite financiar inmuebles dentro de los rangos establecidos por el Fondo Mivivienda y ofrece el Bono del Buen Pagador (BBP), un subsidio que reduce el monto que debe financiar la familia.

La información difundida por el sector señala viviendas dentro de un rango de S/69.900 a S/367.600 para el Crédito Mivivienda. Los valores máximos y condiciones de los programas han sido objeto de modificaciones normativas durante 2026; en junio, por ejemplo, el Ejecutivo publicó decretos supremos en paralelo: uno para actualizar los subsidios del Crédito Mivivienda y otro para elevar los valores máximos de las viviendas del programa Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva.

El BBP puede representar un apoyo importante para quienes acceden a un crédito hipotecario. En junio de este año, el Ministerio de Vivienda informó que, sumando el Bono Integrador, los subsidios asociados al Crédito Mivivienda podían llegar hasta S/37.900 en el caso de viviendas sostenibles.

El Bono Integrador se dirige a determinados grupos de población vulnerable y se suma al Bono del Buen Pagador. Hasta junio de 2026, el Ministerio informó que 3.427 familias habían recibido este subsidio, con desembolsos acumulados de más de S/12 millones desde su lanzamiento en 2024.

Techo Propio: otra vía para comprar una vivienda

Para hogares de menores ingresos existe el programa Techo Propio, que contempla el Bono Familiar Habitacional (BFH) para la adquisición de una vivienda nueva en proyectos autorizados.

El subsidio es no reembolsable y, de acuerdo con la información oficial difundida durante 2026, puede alcanzar hasta S/47.850 en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva.

El programa tiene una presencia especialmente fuerte fuera de Lima. En abril, de las 35.782 viviendas disponibles mediante Techo Propio y el Crédito Mivivienda, 33.828 correspondían a viviendas que podían ser financiadas mediante Techo Propio en la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva.

El acceso, sin embargo, depende de que el hogar cumpla las condiciones establecidas para el programa, entre ellas los requisitos de ingresos, ahorro y no contar con otra vivienda o terreno, además de que el inmueble forme parte de un proyecto autorizado.

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Una oferta mayor no elimina el déficit habitacional

El crecimiento del stock disponible debe diferenciarse de la reducción del déficit habitacional. Que existan decenas de miles de viviendas en oferta no significa que todas sean accesibles para los hogares que necesitan una vivienda ni que estén ubicadas en los lugares donde se concentra la demanda.

El propio INEI distingue entre déficit cuantitativo y cualitativo. En 2024, el primero afectaba al 2,1% de los hogares a nivel nacional y al 2,6% de los hogares urbanos. El déficit cualitativo alcanzaba al 8% de los hogares, con una incidencia mucho mayor en el área rural, donde llegaba al 12,6%.

La diferencia es relevante para entender el mercado. Una familia puede necesitar una vivienda nueva porque no cuenta con una unidad adecuada, pero otra puede tener una vivienda y enfrentar problemas de hacinamiento, materiales precarios o falta de servicios básicos. Los programas de vivienda social atienden principalmente una parte de esas necesidades.

En paralelo, la oferta inmobiliaria también depende de la capacidad de las familias para acceder a financiamiento. Durante el primer trimestre de 2026, el Fondo Mivivienda registró 2.335 créditos hipotecarios, 8,4% más que en el mismo periodo de 2025. Frente al primer trimestre de 2024, el incremento fue de 76,5%.