Estos son los años que debe ahorrar un peruano en promedio para comprar una casa en Lima, según expertos

Acceder a una vivienda en Lima Metropolitana sigue siendo uno de los principales desafíos financieros para miles de peruanos. Según el más reciente informe del Banco Central de Reserva del Perú (BCR), “Indicadores del mercado inmobiliario del IT de 2025”, publicado el 6 de junio y correspondiente al primer trimestre de 2025, la relación entre el precio promedio de un inmueble y el ingreso anual de una persona revela que se requieren 12 años y 6 meses de salario íntegro para lograr adquirir una propiedad en la capital.

Para profundizar el tema, La República conversó el ingeniero civil, Alexis Vega Pereda, gerente de proyectos en Desarrolladora del Pacífico, y con la especialista en derecho corporativo y laboral, Carla Chipana, ambos especialistas en el mercado inmobiliario en Perú.

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¿Cuánto tiempo puede tardar una persona en promedio para comprar una vivienda en Lima?

El BCR reveló que, al cierre del primer trimestre del 2025, el ratio de asequibilidad promedio en Lima Metropolitana se ubicó en 12,6 años, el nivel más bajo desde 2014. Este indicador representa el número de años que un ciudadano debe trabajar para cubrir el costo de un departamento de 85 metros cuadrados, considerando que percibe el ingreso promedio anual formal en Lima (S/45.528); es decir, S/3.794 mensuales, y que destinaría la totalidad de su salario para la compra de la vivienda.

Para alguien que percibe S/4.000 mensuales (S/48.000 anuales), el tiempo estimado para adquirir una vivienda de ese tamaño, valorizada en S/575.736, es de aproximadamente 12 años. Carla Chipana señaló que una persona promedio en Lima requiere entre 10 y 15 años de ingreso completo para adquirir una vivienda al contado, pero esto depende mucho del distrito en el que compre la propiedad.

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“Sin créditos y sin gastos, en el mejor de los escenarios una persona que gana S/4.000 necesitaría al menos más de 10 años para juntar el monto total, pero eso va a depender del distrito en el que esté adquiriendo el inmueble. En la práctica, la mayoría accede a través de un crédito hipotecario. A veces lo hacen a través del banco sponsor del proyecto, otras a través de un banco de su confianza y toda esta mecánica se regula en el contrato”, detalló para este medio, destacando que el tiempo de pago se ajustaría al plazo del crédito, que normalmente podría ser 15 a 25 años, con cuotas mensuales de entre S/1.200 a S/2.000 más o menos, según la tasa de interés y el monto que se financie.

Por su parte, el ingeniero Alexis Vega Pereda, gerente de Obras y Proyectos, explicó que uno debe destinar el 30% de sus ingresos para gastos de vivienda, debido a que el resto se consume en educación, salud, alimentación, transporte y otros gastos. Por lo que si una persona que gana S/4.000, destina el 30% (S/1.200) para la compra de una vivienda de S/4.00.000, le tomaría casi 27 años de ahorro, en caso no acceda a un crédito hipotecario o del Fondo MiVivienda, para juntar el dinero suficiente para adquirir una propiedad al contado.

“En el caso de los créditos hipotecarios, normalmente se tiene que dar una inicial del 10% o puede ser un poco más si tenemos liberaciones del AFP o algunos subsidios o beneficios que ahora existen gracias al Fondo MiVivienda (…). Estaríamos hablando de casi S/2.500, lo que representa alrededor del 55% de tu ingreso fijo mensual de S/4.000, que debería irse a un crédito hipotecario y con eso podrías adquirir tu vivienda en el corto plazo, siempre y cuando el monto de tu salario sea sujeto a crédito y a la evaluación crediticia de la entidad bancaria”, refirió.

¿Qué opciones existen hoy para los peruanos que quieren comprar una casa o departamento en Lima?

A pesar de los desafíos económicos, existen mecanismos que facilitan el acceso a la vivienda en Lima. Carla Chipana resaltó la importancia de revisar el historial crediticio y evaluar la posibilidad de calificar a una vivienda, y Alexis Vega explicó que actualmente los compradores pueden optar por susidios y programas sociales como MiVivienda, Techo Propio y Vivienda de Interés Social, dirigidos a quienes buscan su primera propiedad.

“La diferencia es que Techo Propio es financiamiento de casas, mientras que Vivienda de Interés Social y Crédito MiVivienda es más para departamentos. Todos son para primera vivienda, no calificas si tienes, aunque sea un terreno a tu nombre, ni califican segundas viviendas. Te permite tener la cuota inicial del 10%, cosa que rápidamente, después de ahorrarla en estos 6, 8 meses, eres sujeto a préstamo y tienes tu crédito de 25 años para poder pagar tu vivienda. Con respecto a los beneficios, hay Bono del Buen Pagador. Si el proyecto es Mi Vivienda Verde también”, sostuvo el ingeniero civil.

Asimismo, añadió que muchos proyectos inmobiliarios promueven el “plan ahorro” como mecanismo para reunir la cuota inicial, que consiste en que el cliente deposite su cuota inicial en 10 o 6 meses, para demostrar capacidad de ahorro y, en base a ello, luego de completar la inicial, ser sujeto a crédito.

¿Cuánto es el mínimo que debo ganar para acceder a una vivienda en Lima?

Si bien los especialistas recomiendan no destinar más del 30% del ingreso mensual al pago de una cuota hipotecaria, Vegas Pereda explicó que, en un escenario hipotético en el que una persona utilice el 100% de un ingreso mensual de S/1.200 para financiar una vivienda, podría acceder a un inmueble valorizado en aproximadamente S/150.000.

“Podría ser una vivienda de dos dormitorios en Lima Norte. En San Martín de Porras o Comas, un espacio formal en un edificio multifamiliar de 55 metros cuadrados. Una familia que recién está empezando, solo con S/1.200 como capacidad mensual”, detalló.

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