¿Alquilas un departamento? Desde el 2026 cambian las reglas para el pago del impuesto a la renta en favor de arrendatarios

La Comisión Permanente del Congreso de la República aprobó en segunda votación el dictamen que modifica el pago del Impuesto a la Renta (IR) por el alquiler de inmuebles, iniciativa que ha sido denominada como "arrendamiento justo". La propuesta —avalada por 17 votos a favor, 5 en contra y 2 abstenciones— modifica el decreto legislativo n° 774 y comenzará a regir a partir del 1 de enero de 2026.

El cambio fundamental es que las personas naturales que alquilan inmuebles (rentas de primera categoría) solo pagarán el 5% del IR cuando efectivamente cobren el alquiler, y ya no cuando se devengue, como venía ocurriendo hasta hoy.

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"Con esto se genera predictibilidad respecto al momento de pagar los tributos", dijo el presidente de la Comisión de Economía, Ilich López. La norma modifica el literal b) del artículo 57 de la Ley del IR, que ahora queda así: "Las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciban".

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Solo pagarás impuesto cuando te paguen el alquiler

El abogado tributarista Rafael Inurritegui considera que el cambio es positivo, sobre todo ante la morosidad común de los inquilinos. "Hasta hoy tu debes pagar el 5% del IR cuando se devenga, independientemente cuando (los inquilinos) te lo paguen, pero con la aprobación del proyecto de ley, se establece que el IR se pagará a partir de cuando cobres (tu alquiler)" sostuvo.

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Sin embargo, aclaró que el cambio entra en vigor recién en 2026 porque es una modificación a la ley del impuesto a la renta. Por lo que quienes actualmente no cumplen con declarar bajo el régimen vigente del devengo están en omisión. "Como consecuencia, quienes al 2025, no estaban pagando este tributo cuando se genera hasta cuando lo cobras, están en situación de omisos y más vale regularizar para evitar multas e intereses", apuntó.

Cabe precisar que el nuevo esquema solo aplica a personas naturales, mas no a empresas. Estas últimas seguirán tributando bajo el principio del devengo.

¿Ayuda a combatir la evasión tributaria?

Víctor Gálvez, experto inmobiliario, advierte que aún falta que la presidenta Dina Boluarte promulgue la norma o, de lo contrario, podría ser observada y devuelta al Congreso. Sin embargo, de concretarse, sería un "cambio de precedente, porque rompe con la lógica tradicional del sistema tributario peruano", basado justamente en el principio de devengue. "Es un buen primer paso para corregir una distorsión que afectaba directamente a muchos pequeños propietarios", anotó.

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En el Perú, más del 70% de los arrendamientos siguen sin formalizarse. La Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (Sunat) estima que solo 259.000 de más de 1,2 millones de viviendas alquiladas están registradas y declaran ingresos por alquiler.

"El problema de fondo no era solo el criterio de cobro, sino la falta de fiscalización", advierte Gálvez. Es decir, señala que este cambio es razonable y justo, pero si no va acompañado de mayor control, difusión y medidas para incentivar la formalización, la evasión seguirá igual, agregó.