Saca provecho a tu techo

Hernán Garrido-Lecca El domingo pasado el Ministro de Vivienda concedió una entrevista a un diario local y, aunque se centró básicamente en las tareas pendientes en agua y saneamiento, al referirse a la problemática de vivienda dijo que su línea de trabajo “se orientará a la planificación urbana, generación de suelo urbano –identificar donde puede construirse la vivienda, pero que también haya las posibilidades de acceder a los servicios públicos-, y las posibilidades de financiamiento”. Dejaremos para otra oportunidad la problemática del resto del país para centrarnos, esta vez, en Lima y Callao: el ministro tiene claridad en el diagnóstico, pero me temo que no en cómo llevar adelante su propósito. Para que un proyecto de vivienda dentro del programa Techo Propio (casas de menos de 75.000 soles, con un subsidio de alrededor de 30.000 soles y cuotas mensuales de S/. 300-350) sea rentable para un desarrollador inmobiliario privado en Lima, se necesitaría de un terreno de no menos de 10 Ha., para hacer no menos de 500 casas, a un costo no mayor a S/. 15 m2 y, además, que la habilitación urbana (agua, desagua, pistas y veredas y red eléctrica, entre otros) no exceda los S/. 60 por m2. Seamos claros: eso, hoy, en Lima y Callao, es absolutamente imposible. No existe. Por eso, además de porque ningún banco en el Perú otorga créditos hipotecarios a este segmento de la población (solo lo hacen algunas Cajas, financieras y Edpymes), no hay un solo proyecto de Techo Propio en la capital. Hay solo dos posibles soluciones a este problema. La primera, ya esbozada por el ex Vice Ministro de Vivienda y Urbanismo David Ramos en un artículo periodístico el mes pasado, es la creación de suelo urbano mediante la acción estatal conjunta de COFOPRI, FMV, Sedapal, SBN, Proinversión, el MVCS y el MEF, para generar ahorros (y subsidios) que deberán ser trasladados al comprador final vía la venta de macro-lotes a desarrolladores inmobiliarios al costo (o menos del costo). La segunda, es una opción algo más innovadora y no es, en realidad, una idea totalmente nueva. De hecho, el Presidente Alan García la esbozó por primera vez en 2007 pero no se llegó a implementar por cambios en la gestión en el MVCS. Se llama: “Saca Provecho a tu Techo”. Lima tiene más de 1.2 millones de viviendas sin declaratoria de fábrica y no menos de 5 millones de m2 de aires: sí, cinco millones de metros cuadrados en los techos de las casas que ya existen y que podrían ser el “suelo urbano” que tan desesperadamente necesita Lima y Callao para construir mini departamentos para esas miles de familias que viven en casas precarias en lugares cada vez más alejados de sus centros de trabajo y sin servicios públicos ni pistas ni veredas o hacinados en la casa paterna con hermanos, cuñados y sobrinos. Me permito incidir en algo aunque resulte obvio: esos 5 millones de m2 están en el medio de la ciudad (lo que implicará importantísimos ahorros en transporte para todos los miembros de la familia) y ya tienen servicios. Son, en buena parte, los techos de casas de barrios tradicionales y emergentes de clase media: desde Lince, San Miguel, Jesús María a Los Olivos, San Martín de Porras o incluso los ex balnearios cada vez más urbanos como Punta Hermosa, San Bartolo o Punta Negra. En muchas de esas casas de dos o tres pisos, habitan tres generaciones. En otras, una solitaria pareja de jubilados. Es el caso de una mujer joven que vivía con su esposo y su hijo de tres años en Pro, en casa de sus abuelos. Ella trabajaba en una tienda por departamentos en San Isidro y él en un taller de mecánica en Surquillo. Cada uno de ellos tenía que pasar más de tres horas diarias viajando en transporte público. Ella había tenido que dejar de estudiar faltándole un semestre para terminar su carrera: su cuerpo no podía más. Él se había resignado no tener educación superior años atrás. Mientras, en Magdalena Vieja, una pareja de profesores jubilados hacían magia mes a mes para poder sobrevivir con sus pensiones, aunque dignamente, en un chalet de un piso comprado con el esfuerzo de toda una vida. Un buen día, alguien sugirió a los profesores jubilados construir un departamentito en los aires de su chalet para, luego, alquilarlo y tener un ingreso extra. Ellos no tenían suficiente dinero para hacerlo. Fueron a una Caja y pidieron un préstamo. Un banquero creativo (sé que no son muchos), les sugirió independizar los aires (crear una partida registral separada) para, así, hipotecarlos a la Caja y obtener el crédito que necesitaban para construir el departamentito sin tener que arriesgar su casa en la aventura. Meses después, la joven pareja que vivía en Pro leyó un aviso en el periódico y terminó alquilando el mini departamento construido por la pareja de profesores jubilados. Los jóvenes pudieron afrontar el alquiler gracias al ahorro en tiempo y pasajes para llegar a su trabajo. Al año siguiente, ella no solo trabajaba sino que retomó sus estudios y consiguió, al graduarse, un aumento salarial. A los dos años, la joven pareja decidió pedir un crédito hipotecario y comprar el mini departamento a los profesores jubilados, quienes –a su vez- decidieron hacer, con la plata de la venta, un segundo mini departamento para alquilar comprándole los aires a un vecino. Todo un círculo virtuoso. Habían sacado provecho a su techo. Esta historia inspira la propuesta. Qué tiene que hacer el gobierno? (i) Dar un marco legal, conjuntamente con la Municipalidades Provinciales de Lima Y Callao, para crear una ventanilla única que permita la independización e inscripción en registros públicos de los aires, en zonas pre-determinadas, en un plazo máximo de 3 días (en el 2007 estimamos que este proceso costaría no más de 10 soles por metros cuadrado versus los 60 o más que implicaba la sola habilitación de suelo en las pampas de San Bartolo; sería negocio para el Estado hasta subsidiar el 100 por ciento de dicho costo o incluirlo como parte de un crédito); (ii) Revisar las regulaciones sobre edificaciones y defensa civil para brindar la posibilidad de construir accesos separados (escaleras) laterales o por el frontis a los mini departamentos a construir; (iii) Revisar los programas Techo Propio y Mi Vivienda para permitir el uso de ambos para casos de adquisición de los mini departamentos construidos sobre aires y la creación de alguna facilidad crediticia para quienes quieran construir para alquiler. No faltará quien diga que esta propuesta conlleva tugurización. Bastaría revisar los diferenciales de densidad dentro de los propios distritos de la capital para demostrar que eso es falso en buena parte del espacio urbano de Lima y Callao. En todo caso, debatamos.