Proceso para desalojar inquilinos morosos puede tomar hasta 2 años

Luego de que el presidente Martín Vizcarra anunciara el último 15 de marzo el aislamiento social obligatorio en todo el país, una gran cantidad de personas se vio obligada a refugiarse en su vivienda y, con ello, dejó de lado el pago del alquiler de sus departamentos, situación que económicamente afectó a los propietarios.

Si bien es cierto que, durante los últimos tres meses de la crisis sanitaria, tanto los propietarios como los inquilinos dejaron de percibir ingresos, con el levantamiento de la cuarentena, los dueños de los inmuebles se han planteado la posibilidad de entablar demandas por desalojo.

En este contexto, dos expertos en temas inmobiliarios analizan el panorama actual de las demandas por desalojos de inquilinos morosos teniendo en cuenta que, según el Instituto Nacional de Estadísticas e Informática (INEI), el 76 % de las viviendas en el país son propias; el 16,3 % son alquiladas y un 7,7 % son viviendas cedidas por el centro de trabajo.

Desalojos de inquilinos tras la cuarentena

Después de que se anunciara el levantamiento de la cuarentena, el Poder Judicial comunicó que desde el último 17 de julio se iba a atender a las personas que tengan consigo la orden de un juez. En esta reapertura de actividades se incluyó a los casos por desalojo.

En diálogo con La República, el abogado Carlos Chueca señaló que los veredictos de los procesos judiciales para expulsar a los inquilinos morosos no corresponden a los meses en los que se llevó a cabo la emergencia sanitaria.

“Las sentencias que están empezando a salir recién corresponden a los meses anteriores al aislamiento. Estas resoluciones no tienen absolutamente nada que ver con la pandemia, sino son procesos que se han desarrollado anteriormente desde marzo e incluso noviembre del año pasado”, aseguró el gerente general de Inquilinos Morosos S.A.C.

Al respecto, el abogado civilista Alan Pasco señaló que si bien el máximo ente judicial del país viene recibiendo demandas por desalojo de manera virtual y presencial, las notarías también empezaron a recibir pedidos de este tipo gracias a la cláusula de desalojo por vía notarial, que se encuentra estipulada en la Ley 30933.

“La primera fase podría durar alrededor de un año o año y medio en el Poder Judicial por la carga procesal, pero los notarios podrían culminar con la constatación del incumplimiento de pago o vencimiento de contrato en un plazo de mes y medio o dos meses”, aseguró el docente de la Pontificia Universidad Católica de Lima (PUCP).

En ese aspecto, Pasco añadió que los notarios solo podrán abordar la etapa inicial del proceso judicial, ya que posteriormente continúa la segunda fase, en la que sí se debe realizar una solicitud ante el Poder Judicial para que un juez ejecute la orden de expulsión del arrendatario.

¿Cómo empleo la cláusula de desalojo por la vía notarial?

Para aprovechar esta disposición que permite reducir el tiempo de un proceso judicial por desalojo en su etapa inicial, Alan Pasco recomendó que el propietario formule un contrato de arrendamiento que contenga esta posibilidad.

“La normativa que ampara esta cláusula exige tres características: que haya consentimiento de las partes implicadas para someterse a la Ley 30933, que la forma de pago se haga a través de una cuenta bancaria y que el contrato se realice ante un notario”, precisó el abogado.

¿Cuánto dura el proceso judicial de una demanda por desalojo?

El proceso judicial de un desalojo de inquilinos morosos puede variar dependiendo de diversos factores, entre los que se encuentran el tipo de contrato de alquiler, las estrategias empleadas por ambas partes y fundamentalmente la carga procesal del Poder Judicial.

Por ello, Alan Pasco detalla que es improbable que tras el levantamiento de la cuarentena se hayan ejecutado desalojos. “Lo más que podría haber hoy es una demanda presentada, pero para que se llegue a una sentencia, por lo menos tienen que pasar dos años, ya que esa demanda tiene que ser contestada, tiene que haber audiencia, etc”, replicó.

Asimismo, Carlos Chueca precisa que en el mejor de los escenarios, el proceso podría resolverse en un periodo de ocho meses en promedio. No obstante, recalcó que todo propietario debe tener en cuenta que no puede juntar las causales por las que está iniciando el proceso.

“Las causales de desalojo que maneja el Código Civil son dos: que el contrato haya vencido y que haya una deuda de alquiler mayor a dos meses y medio de renta. No hay que utilizar las dos en una misma demanda porque son causales diferentes”, recalcó el abogado.

¿Cómo iniciar un proceso judicial por desalojo?

Las demandas por desalojo pueden variar dependiendo de las causales por incumplimiento de pago o vencimiento de contrato de alquiler, motivos por los que se inicia la demanda. En esa línea, Alan Pasco menciona los requisitos que un propietario debe considerar.

Demanda de desalojo por incumplimiento de pago

Antes de iniciar una demanda, el propietario podría reunir información de los incumplimientos del inquilino, por lo que es importante el envío de una carta notarial solicitando el pago a la brevedad. De tal manera, el juez verá en su momento que el propietario trató de exigir el cobro formal.

Si el inquilino persiste en el no pago, el propietario tendrá que anexar básicamente el contrato de arrendamiento y la carta notarial en la que haya solicitado el pago.

Demanda a un inquilino por vencimiento de contrato

En este caso, el propietario tiene que mostrar su contrato de arrendamiento para que el juez pueda acreditar que el plazo del contrato ya acabó. No obstante, hay un segundo elemento fundamental: la carta notarial pidiendo la devolución del inmueble.

¿Qué pasa si un propietario expulsa a la fuerza a un inquilino?

Ante la lentitud de los procesos judiciales y la desesperación por no recibir los pagos de los alquileres, muchos propietarios han recurrido a la fuerza para sacar a los inquilinos. Sin embargo, según Alan Pasco, hacer esto puede traer consigo dos posibles acciones judiciales en su contra.

“En primer lugar, la denuncia penal por usurpación, teniendo en cuenta que el delito lo estaría cometiendo aquel que lanza sin una orden judicial a una persona que está ocupando un inmueble. En segundo lugar, una acción de interdicto, mediante la cual el juez podría terminar diciendo: ’Señor propietario, devuélvale la posesión a este inquilino moroso’”, precisó el especialista.

¿Por qué es complicado desalojar a un inquilino?

Carlos Chueca aseguró que las complicaciones de los procesos judiciales por desalojo de inquilinos morosos recaen en la sobrecarga procesal que tiene el Poder Judicial y en la lentitud con la que se toman las decisiones.

“El verdadero problema de este tipo de casos es que tenemos un Poder Judicial con un proceso judicial escrito. Entonces, cada vez que yo mande un escrito, el juez tiene que emitir una resolución y tiene que notificarla. Esto sumado a que que los inquilinos tienen mil opciones para alargar el proceso por mucho tiempo”, declaró a La República el abogado.

Recomendaciones antes de alquilar

Por último, el gerente general de Inquilinos Morosos S.A.C., brindó una serie de recomendaciones que deben tener en cuenta los propietarios antes de alquilar un inmueble, para así evitar procesos judiciales por desalojo de inquilinos morosos.

1. No usar formatos de contrato, no descargarlos de Internet, ni usar el de un conocido, puesto que no todos los arrendatarios tienen los mismos perfiles. Lo adecuado es hacerlo en las notarias.

2. Evaluar bien al inquilino y en función a esa evaluación hacer el contrato.

3. Pedir documentación que demuestre la solidez económica del inquilino.

4. Acudir a las centrales de riesgo para conocer la información crediticia del inquilino al que se le va alquilar.