Enriquecimiento sin justa causa

Vemos de manera cotidiana la transformación acelerada del paisaje urbano en nuestras ciudades. Los barrios dejan de tener casas pequeñas o medianas y se llenan de edificios, cada vez de mayor altura. Vemos cómo terrenos eriazos y antiguas áreas agrícolas o de lomas son transformados por nuevas urbanizaciones. Las ciudades crecen de manera acelerada, voraz. Pero el problema de fondo no es solo que crezcan o, peor aún, que se densifiquen.

Se podría, incluso, en el marco de un urbanismo sostenible, fomentar la formación de ciudades compactas, con alta calidad de servicios públicos y áreas verdes, y para hacerlo se requiere el aumento de densidades. El problema es que las ciudades crecen sin planificación. Sin objetivos públicos y transparentes. Crecen a merced de intereses especulativos de propietarios o de traficantes de suelo, a merced de quienes solo ven en el crecimiento de nuestras ciudades un negocio.

Este negocio se vuelve “redondo” para los propietarios del suelo, que se enriquecen con los cambios de uso, incrementos de densidades o desarrollo de obras públicas, pues las ciudades no recuperan ni un sol del valor que estas decisiones públicas generan. Como diría la profesora Sonia Rabello, estamos ante un enriquecimiento sin justa causa. No es fruto del esfuerzo, de la capacidad productiva o de innovación de los propietarios del suelo. Son solo rentistas que logran la privatización del valor generado socialmente.

Algunas veces los dueños del suelo son también desarrolladores inmobiliarios, constructores, pero no siempre es así. En un porcentaje grande de casos no es así. Y sería bueno que, quienes se dedican con esfuerzo y honestidad a la industria de la construcción, desliguen sus intereses de los intereses rentistas. Es tiempo de una actividad inmobiliaria del siglo XXI, no de seguir bajo el yugo de los rentistas que sobrevivieron al XIX.

En el Perú, la propiedad del suelo multiplica su valor con una simple decisión administrativa y el cobro por esta operación es mínimo. No tenemos instrumentos que permitan la recuperación del valor, de la plusvalía, generada por esa decisión. Un ejemplo es el reajuste integral de zonificación (RIZ) de Lurín, que recientemente ha aprobado el Concejo de Lima, que multiplica el valor del suelo en varias áreas del distrito, como en el litoral, y no contempla ningún mecanismo de cobro de plusvalías.

El RIZ-Lurín tiene varios problemas. En la columna pasada señalé las observaciones ambientales, de planeamiento urbano y de gestión de riesgos que los ministerios del Ambiente, de Vivienda y el Cenepred han levantado. Pero me parece importante recordar que detrás de esta decisión –con impactos tan graves sobre la ciudad– hay intereses económicos muy fuertes.

Recuperemos el urbanismo para la construcción de ciudades sostenibles, para la formación de ciudadanía. No dejemos que siga a merced de poderes especulativos.